Immobilienkauf in Italien

Der italienische Notar ist zur Unabhängigkeit und Neutralität verpflichtet. Er beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für dessen rechtssicheren Vollzug, ohne dabei ausschließlich die Interessen des Käufers zu vertreten. Auch der Makler ist regelmäßig vor allem auf den Abschluss des Geschäfts gerichtet und kann eine individuelle rechtliche Interessenwahrnehmung nicht ersetzen. Ein eigener Rechtsanwalt prüft den compromesso, koordiniert die rechtliche Due Diligence und begleitet den Erwerb vorausschauend und interessengerecht – von der ersten Reservierung bis zur Schlüsselübergabe.

Der compromesso (oder contratto preliminare di compravendita) ist der rechtlich bindende Kaufvorvertrag. Er regelt die wesentlichen Bedingungen des Erwerbs und verpflichtet die Parteien grundsätzlich zum späteren Abschluss des notariellen Kaufvertrags (rogito). Die damit verbundenen Risiken werden häufig unterschätzt: Oft ist bereits mit der Unterzeichnung eine caparra confirmatoria verbunden. Kommt der Käufer seinen vertraglichen Pflichten nicht nach, riskiert er den Verlust der geleisteten Anzahlung; bleibt der Verkäufer vertragswidrig vom Geschäft Abstand oder erfüllt er seine Verpflichtungen nicht, kann der Käufer regelmäßig die Rückzahlung des Doppelten verlangen. Zusätzliche Risiken ergeben sich aus unklaren Vertragsklauseln, fehlenden Vorbehalten, baurechtlichen Unregelmäßigkeiten oder nicht hinreichend geregelten Fristen und Voraussetzungen. Gerade deshalb sollte der compromesso vor der Unterzeichnung sorgfältig rechtlich geprüft werden.

Das Honorar richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Umfang der anwaltlichen Begleitung. Die Vergütung wird im Vorfeld transparent vereinbart – wahlweise auf Stundenbasis oder als Pauschalhonorar. Nach einem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie ein konkretes, auf Ihr Vorhaben zugeschnittenes Angebot.

Due Diligence bezeichnet die rechtliche Prüfung der Immobilie vor Vertragsabschluss. Sie umfasst insbesondere die Einsicht in das Grundbuch (visura ipotecaria), die Prüfung der Katasterunterlagen (visura catastale), die Kontrolle von Hypotheken und sonstigen Belastungen sowie die Überprüfung der bau- und städtebaurechtlichen Situation. Ziel ist es, rechtliche Risiken frühzeitig zu erkennen, einzuordnen und den Erwerb auf eine verlässliche Grundlage zu stellen.

Die steuerliche Belastung beim Immobilienkauf in Italien hängt insbesondere von der Verkäuferseite und von der Frage ab, ob die Voraussetzungen der prima casa-Begünstigung vorliegen. Beim Kauf von einem privaten Verkäufer fällt in der Regel Registersteuer an; bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Verkauf durch ein Unternehmen dagegen IVA. Hinzu treten jeweils weitere Abgaben, insbesondere Hypotheken- und Katastersteuer. Welche Steuerlast im Einzelfall entsteht, hängt von der konkreten Struktur des Erwerbs ab und sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sorgfältig geprüft werden.

Ja, EU-Bürger können in Italien grundsätzlich ohne besondere Genehmigung Immobilien erwerben. Sie genießen dabei im Wesentlichen dieselben Eigentumsrechte wie italienische Staatsbürger. Erforderlich ist allerdings eine italienische Steuernummer (codice fiscale), die vor dem Erwerb beantragt werden muss. Ich begleite Sie durch den gesamten Kaufprozess – von der Beantragung der Steuernummer bis zur Schlüsselübergabe.

Beim Notartermin (rogito) wird der endgültige Kaufvertrag (atto notarile di compravendita) beurkundet und der Eigentumsübergang vollzogen. Der Vertrag wird durch den Notar in italienischer Sprache verlesen und rechtlich eingeordnet. Ich begleite Sie dabei persönlich, erläutere die maßgeblichen Klauseln auf Deutsch und stelle sicher, dass der Vertragsinhalt den zuvor vereinbarten Bedingungen entspricht. Im Anschluss veranlasst der Notar die Registrierung und die Transkription in den italienischen Immobilienregistern.

Abusi edilizi sind bauliche Unregelmäßigkeiten oder ungenehmigte Abweichungen vom öffentlichen Baurecht. Gemeint sind etwa Anbauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen ohne die erforderlichen Genehmigungen oder in Abweichung von den genehmigten Unterlagen. Für Käufer können daraus erhebliche Risiken entstehen – von Sanierungspflichten und Nutzungseinschränkungen bis hin zu Problemen bei Finanzierung, Weiterverkauf oder behördlicher Legalisierung. Im Rahmen der Due Diligence prüfe ich die einschlägigen Bauunterlagen, die agibilità sowie die Katasterdokumentation und lasse die rechtliche Situation vor Unterzeichnung des compromesso sorgfältig abklären.