Immobilienrecht in Italien.

Erwerb & Veräußerung

Der Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie in Italien sollte rechtlich vorbereitet werden, bevor bindende Erklärungen abgegeben oder erhebliche Zahlungen geleistet werden. Besondere Bedeutung kommt bereits dem Kaufangebot (proposta d’acquisto) und dem Vorvertrag (contratto preliminare, häufig compromesso genannt) zu. Eine vom Verkäufer angenommene proposta d’acquisto kann bereits einen bindenden Vorvertrag begründen. Anzahlungen sind zudem rechtlich danach zu unterscheiden, ob sie etwa als caparra confirmatoria oder als bloßer acconto prezzo geleistet werden.

Ich begleite Immobilienkäufe und -verkäufe von der rechtlichen Due Diligence über die Prüfung und Verhandlung der Vertragsunterlagen bis zum notariellen Kaufvertrag (rogito). Dazu gehören insbesondere die Prüfung von Eigentum, Erwerbskette und Belastungen in den registri immobiliari, die Auswertung der Katasterunterlagen, die rechtliche Prüfung der bau- und planungsrechtlichen Situation sowie etwaiger Vorkaufsrechte und die steuerlichen Rahmenbedingungen der Transaktion.

Vermietung & Verpachtung

Die Vermietung von Immobilien in Italien unterliegt je nach Art und Dauer der Nutzung unterschiedlichen zivil-, verwaltungs- und steuerrechtlichen Regelungen. Zu unterscheiden sind insbesondere Wohnraum- und Gewerbemietverhältnisse, touristische Vermietungen und locazioni brevi sowie – je nach Gegenstand – Pacht- und Unternehmenspachtverhältnisse.

Ich berate bei der Gestaltung und Prüfung entsprechender Verträge sowie zu den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der touristischen und kurzfristigen Vermietung. Dazu gehören insbesondere der Codice Identificativo Nazionale (CIN), regionale und kommunale Registrierungs- und Anzeigeverfahren, die Gästemeldung sowie die gesetzlichen Sicherheitsanforderungen. Bei einer unternehmerisch ausgeübten touristischen oder kurzfristigen Vermietung sind zudem die hierfür geltenden gewerberechtlichen Anforderungen, insbesondere die SCIA, zu berücksichtigen.

Die Beratung umfasst ferner die steuerliche Einordnung von Mieteinnahmen und – soweit die jeweiligen Voraussetzungen vorliegen – die cedolare secca als Ersatzbesteuerung. Für locazioni brevi gelten hierbei besondere und wiederholt geänderte Voraussetzungen; seit dem Steuerjahr 2026 ist dieses Regime nur noch bei höchstens zwei entsprechend vermieteten Wohnungen anwendbar.

Planung & Bau

Bau-, Umbau- und Sanierungsvorhaben in Italien berühren regelmäßig öffentliches Baurecht, Vertragsrecht und Fragen der baurechtlichen Konformität. Bereits vor Beginn eines Vorhabens sollte geklärt werden, welches baurechtliche Verfahren erforderlich ist, welcher rechtmäßige Bestand zugrunde liegt und wie Planung und Ausführung vertraglich abgesichert werden.

Ich berate zu den baurechtlichen Verfahren und Titeln – insbesondere permesso di costruire, SCIA und CILA –, zur rechtlichen Einordnung bestehender Abweichungen und Regularisierungsverfahren sowie bei der Gestaltung und Prüfung von Verträgen mit Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen. Der technische Abgleich des tatsächlichen Bestands mit den genehmigten Unterlagen erfolgt dabei in Zusammenarbeit mit qualifizierten Technikern. Maßgebliche Grundlage des staatlichen Baurechts ist insbesondere der D.P.R. 380/2001.

Bei Projekten in der Lombardei und an den oberitalienischen Seen kann ich auf ein etabliertes Netzwerk örtlicher Techniker und weiterer Fachleute zurückgreifen.

Gewerbliche Investitionen

Gewerbliche Immobilieninvestitionen in Italien erfordern regelmäßig eine abgestimmte Betrachtung von Immobilien-, Gesellschafts-, Steuer- und öffentlichem Baurecht. Je nach Investitionsziel können insbesondere der unmittelbare Erwerb der Immobilie (Asset Deal), der Erwerb einer immobilienhaltenden Gesellschaft (Share Deal) oder eine gesonderte Projektgesellschaft unterschiedliche rechtliche und steuerliche Folgen haben.

Ich begleite die Strukturierung und Due Diligence gewerblicher Immobilientransaktionen, den Erwerb und die Veräußerung von Immobilien und Beteiligungen, Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse sowie bau- und planungsrechtliche Fragen bei Entwicklungsprojekten. Schwerpunkte bilden insbesondere Investitionen in Hotellerie und Tourismus, Handel, Büro, Industrie und Logistik sowie die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung immobilienbezogener Ansprüche.

Steuerrecht

Der Erwerb, die Nutzung und die Veräußerung einer Immobilie in Italien können unterschiedliche steuerliche Folgen auslösen. Maßgeblich sind insbesondere die Art des Objekts und der Transaktion, die Person und steuerliche Ansässigkeit des Eigentümers sowie die konkrete Nutzung der Immobilie.

Ich berate zu den steuerlichen Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs, insbesondere zu imposta di registro, IVA sowie Hypotheken- und Katastersteuer, zu laufenden Abgaben wie IMU und TARI und zur Besteuerung von Mieteinnahmen einschließlich der cedolare secca, soweit deren Voraussetzungen vorliegen. Bei einer Veräußerung ist insbesondere zu prüfen, ob eine steuerpflichtige plusvalenza immobiliare entsteht und welche Besteuerungsform zur Anwendung kommt. Für bestimmte steuerpflichtige Immobilienveräußerungsgewinne kann auf Antrag beim Notar eine Ersatzsteuer von 26% zur Anwendung kommen.

Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten sind daneben die steuerliche Ansässigkeit, die Verteilung der Besteuerungsrechte nach dem einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen und die Behandlung der italienischen Einkünfte im Wohnsitzstaat zu berücksichtigen. Soweit erforderlich, arbeite ich mit spezialisierten Steuerberatern zusammen.

Erbrechtliche Bezüge

Immobilien in Italien sind häufig Bestandteil grenzüberschreitender Nachlässe. Dabei ist zwischen dem auf die Erbfolge anwendbaren Recht und den besonderen steuerlichen, register- und immobilienrechtlichen Anforderungen in Italien zu unterscheiden.

Nach der EU-Erbrechtsverordnung richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem Recht des Staates, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Durch Rechtswahl kann grundsätzlich das Recht des Staates gewählt werden, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser besitzt. Dieses Erbstatut gilt grundsätzlich für die Rechtsnachfolge von Todes wegen als Ganzes; allein die Belegenheit einer Immobilie in Italien führt daher nicht automatisch zur Anwendung italienischen Erbrechts.

Unabhängig vom anwendbaren Erbrecht stellen sich bei italienischen Immobilien eigene Fragen der italienischen Erbschaftsteuer, der Erbschaftserklärung sowie der kataster- und registerrechtlichen Umsetzung. Für seit dem 1. Januar 2025 eröffnete Erbfälle wird die italienische Erbschaftsteuer grundsätzlich vom Steuerpflichtigen selbst berechnet und entrichtet.

Ich berate zur Bestimmung des anwendbaren Erbrechts und zur Rechtswahl nach der EU-Erbrechtsverordnung, zur Abwicklung italienischer Immobiliennachlässe, zu Erbengemeinschaften und ihrer Auseinandersetzung sowie zur Übertragung oder Veräußerung geerbter Immobilien. Die steuerlichen und registerrechtlichen Folgen in Italien werden dabei von Beginn an berücksichtigt.

Eigentumsübertragung und Registersystem

Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, denkt in getrennten Schritten: schuldrechtlicher Kaufvertrag, dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch. Das italienische Recht folgt einem anderen System.

Nach dem Grundsatz des consenso traslativo geht das Eigentum bei einem wirksam geschlossenen Kaufvertrag grundsätzlich bereits mit der vertraglichen Einigung über (Art. 1376 c.c.). Einen zusätzlichen dinglichen Übertragungsakt, der der deutschen Auflassung entspricht, kennt das italienische Recht nicht. Für Verträge über die Übertragung von Immobilieneigentum gilt allerdings die Schriftform nach Art. 1350 c.c. Der in der Praxis übliche notarielle Kaufvertrag, der rogito, schafft zugleich einen für die anschließende Registereintragung geeigneten Titel.

Damit hat auch die Eintragung in die Immobilienregister eine andere Funktion als die Eintragung in das deutsche Grundbuch. Die trascrizione in den registri immobiliari begründet das Eigentum grundsätzlich nicht, sondern sichert die Rechtsposition gegenüber Dritten. Sie entscheidet insbesondere über den Rang gegenüber konkurrierenden Erwerbern und später eingetragenen Rechten. Die zeitnahe Eintragung nach dem rogito ist deshalb kein bloßer Formalakt, sondern wesentlicher Bestandteil einer sicheren Abwicklung.

Auch ein Vorvertrag kann eingetragen werden. Die trascrizione del preliminare nach Art. 2645-bis c.c. schützt den Erwerber insbesondere gegenüber später vorgenommenen Verfügungen und Eintragungen. Voraussetzung ist ein eintragungsfähiger Titel: Der Vorvertrag muss hierfür insbesondere aus einer öffentlichen Urkunde oder einer Privaturkunde mit beglaubigten beziehungsweise gerichtlich festgestellten Unterschriften hervorgehen. Ein lediglich privatschriftlicher Vorvertrag kann wirksam sein, vermittelt diesen besonderen registerrechtlichen Schutz aber nicht.

Scheitert ein wirksam transkribierter Vorvertrag, genießen die hieraus entstehenden Forderungen des Erwerbers unter den Voraussetzungen des Art. 2775-bis c.c. ein besonderes Immobiliarprivileg am Vertragsobjekt.

Conservatoria und Catasto: zwei verschiedene Systeme

Die Conservatoria dei Registri Immobiliari entspricht nicht dem deutschen Grundbuch. Das italienische Registersystem ist im Grundsatz personenbezogen organisiert: Die Recherche knüpft an die Person des Rechtsinhabers an und verfolgt von dort aus die eingetragenen Erwerbs- und Belastungsvorgänge. Einen dem deutschen Grundbuch vergleichbaren öffentlichen Glauben mit der Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs allein aufgrund eines unrichtigen Registerstands kennt das allgemeine italienische System nicht.

Vom Immobilienregister strikt zu unterscheiden ist das Catasto. Es erfasst vor allem technische und steuerliche Daten der Immobilie, insbesondere Katasteridentifikation, Kategorie, Planimetrie und rendita catastale. Die katasterrechtliche Erfassung ersetzt weder die Prüfung der Eigentumslage noch die Prüfung der im Immobilienregister eingetragenen Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und sonstigen Rechte.

Wer die rechtliche Situation einer Immobilie prüfen will, benötigt daher regelmäßig beide Ebenen: die Katasterunterlagen für die technische und steuerliche Zuordnung und die registri immobiliari für Eigentum, Erwerbskette und Belastungen.

Besondere Bedeutung hat dabei die continuità delle trascrizioni. Die Registerkette muss über die früheren Rechtsinhaber hinweg nachvollziehbar sein. Fehlt die Transkription eines Vorerwerbs, entfalten die nachfolgenden Eintragungen ihre registerrechtliche Wirkung zunächst nicht; die fehlende Kontinuität muss daher hergestellt werden, bevor sich ein späterer Erwerber zuverlässig auf seine Registerposition stützen kann.

In den Gebieten, in denen das grundbuchähnliche sistema tavolare beziehungsweise libro fondiario fortgilt, gelten hiervon teilweise abweichende Grundsätze.

Bau- und planungsrechtliche Konformität

Baurechtliche Unregelmäßigkeiten gehören zu den häufigsten und zugleich folgenreichsten Risiken beim Immobilienerwerb in Italien.

Von einem abuso edilizio spricht man, wenn ein Gebäude oder eine bauliche Veränderung nicht von dem hierfür erforderlichen baurechtlichen Regime gedeckt ist. Das Spektrum reicht von geringfügigen Abweichungen und gesetzlichen Bautoleranzen über parziali difformità bis zu variazioni essenziali, also wesentlichen Abweichungen vom genehmigten Vorhaben, und zur Errichtung ohne den erforderlichen Bautitel. Maßgeblich ist insbesondere der Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001. Art. 32 behandelt die variazioni essenziali ausdrücklich als wesentliche Abweichungen; ihre nähere Bestimmung erfolgt innerhalb des gesetzlichen Rahmens auch durch das Regionalrecht.

Je nach Art und Umfang des Eingriffs reicht das baurechtliche Regime von CILA und SCIA bis zum permesso di costruire. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung des Dokuments, sondern ob für die konkret ausgeführte Maßnahme das zutreffende Verfahren eingehalten wurde und der tatsächliche Bestand davon gedeckt ist.

Hinzu kommt die destinazione d’uso. Auch ein baulich unverändertes Objekt kann rechtlich problematisch sein, wenn seine tatsächliche Nutzung nicht der zulässigen Zweckbestimmung entspricht. Ein ungenehmigter Nutzungswechsel kann eigenständige baurechtliche Folgen, Sanktionen und – je nach Fall – zusätzliche Beiträge auslösen.

Urbanistische und katasterrechtliche Konformität

Für den Erwerb sind zwei Ebenen auseinanderzuhalten.

Die conformità urbanistica betrifft die Frage, ob der tatsächliche Bestand durch die maßgeblichen Bau- und Nutzungstitel gedeckt ist. Die conformità catastale betrifft dagegen die Übereinstimmung der Katasterdaten und der beim Kataster hinterlegten Planimetrie mit dem tatsächlichen Zustand.

Beides ist wichtig, aber nicht dasselbe. Eine aktuelle und augenscheinlich zutreffende Katasterplanimetrie beweist nicht, dass ein Gebäude oder eine spätere Veränderung baurechtlich ordnungsgemäß genehmigt wurde. Das Kataster legalisiert keinen ungenehmigten Bestand.

Für die von Art. 29 Abs. 1-bis L. 52/1985 erfassten Übertragungen müssen die Urkunde insbesondere die Katasteridentifikation, den Bezug auf die hinterlegte Planimetrie und eine Erklärung über die Übereinstimmung der Katasterdaten und Planimetrie mit dem tatsächlichen Zustand enthalten. Die Erklärung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch eine Bescheinigung eines qualifizierten Technikers ersetzt werden. Der Notar prüft daneben die Übereinstimmung der katastermäßigen Inhaberschaft mit den Ergebnissen der Immobilienregister.

Die urbanistische Rechtmäßigkeit darf allerdings nicht mit der zivilrechtlichen Wirksamkeit des Kaufvertrags gleichgesetzt werden. Die Nichtigkeitsregel des Art. 46 D.P.R. 380/2001 ist nach der Rechtsprechung der Vereinigten Senate der Corte di Cassazione als nullità testuale ausgestaltet. Enthält die Urkunde die gesetzlich erforderlichen Angaben zu einem tatsächlich existierenden und auf die Immobilie bezogenen Bautitel, führt eine materielle Abweichung des Bestands von diesem Titel nicht allein deshalb zur Nichtigkeit des Kaufvertrags. Das bedeutet nicht, dass die Abweichung rechtlich folgenlos wäre; sie bleibt vielmehr ein eigenständiges baurechtliches und wirtschaftliches Risiko.

Gerade deshalb sollte die Prüfung nicht bei visura catastale und Planimetrie enden. Erforderlich ist regelmäßig die Einsicht in die kommunalen Bauakten und der Abgleich der dokumentierten Genehmigungslage mit dem tatsächlichen Bestand.

Stato legittimo, Sanatoria und Condono

Für die Prüfung ist der stato legittimo dell’immobile nach Art. 9-bis D.P.R. 380/2001 zu rekonstruieren. Maßgeblich sind die einschlägigen Bautitel und die weiteren Unterlagen, die das Gesetz für die Bestimmung des rechtmäßigen Bestands berücksichtigt. Das Decreto Salva-Casa hat dieses System sowie die Regelungen zu Bautoleranzen und zur nachträglichen Regularisierung wesentlich verändert.

Von der laufenden Regularisierung ist der condono edilizio zu unterscheiden. Der condono beruht auf besonderen gesetzlichen Amnestieregelungen; auf nationaler Ebene bestanden entsprechende Regelungen insbesondere 1985, 1994 und 2003. Bei älteren Immobilien findet sich nicht selten lediglich der ursprüngliche Antrag oder eine Zahlungsunterlage. Daraus folgt für sich genommen noch nicht, dass der Bestand abschließend regularisiert wurde. Entscheidend sind der konkrete Verfahrensstand und die rechtlichen Wirkungen des jeweiligen Verfahrens.

Bei der nachträglichen Regularisierung nach dem D.P.R. 380/2001 ist insbesondere zwischen den verschiedenen Tatbeständen der Art. 36 und 36-bis zu unterscheiden. Je nach Art und Zeitpunkt der Abweichung gelten unterschiedliche Anforderungen. Seit den Änderungen durch das Decreto Salva-Casa ist die pauschale Aussage, jede sanatoria setze stets die klassische doppelte Konformität in unveränderter Form voraus, nicht mehr zutreffend.

Für den Erwerber können baurechtliche Unregelmäßigkeiten erhebliche Folgen haben. Auch ein späterer Eigentümer kann mit objektbezogenen Regularisierungs-, Wiederherstellungs- oder Rückbaufragen konfrontiert sein. Hinzu kommen mögliche Einschränkungen bei Nutzung, Finanzierung und Weiterverkauf.

Eine belastbare Due Diligence verbindet deshalb die technische Prüfung durch einen geometra, Architekten oder Ingenieur mit der rechtlichen Bewertung der festgestellten Abweichungen und ihrer vertraglichen Absicherung. Zu prüfen sind regelmäßig auch die agibilità sowie etwaige landschafts-, denkmal-, hydrogeologische oder sonstige öffentlich-rechtliche Bindungen, die sich aus Kataster und Immobilienregister allein nicht zuverlässig ergeben.

Kauf vom Bauträger

Der Erwerb einer noch zu errichtenden Immobilie kann in Italien besonderen Schutzvorschriften unterliegen. Zentrale Rechtsgrundlage ist das D.Lgs. 122/2005. Sein Anwendungsbereich muss allerdings im Einzelfall geprüft werden: Als acquirente erfasst das Gesetz grundsätzlich die natürliche Person; als immobile da costruire insbesondere ein Objekt, für das der gesetzlich vorausgesetzte Bauantrag gestellt wurde und dessen Bau noch nicht so weit abgeschlossen ist, dass die gesetzlich vorausgesetzte agibilità erlangt werden kann.

Ist das Schutzregime anwendbar, betrifft es bereits den Vorvertrag und die vor Eigentumsübertragung geleisteten Zahlungen. Für die vom reformierten System erfassten Verträge gelten besondere Form- und Inhaltsanforderungen; der Vorvertrag wird in öffentlicher Urkunde oder als notariell beglaubigte Privaturkunde errichtet und damit zugleich einer notariellen Kontrolle unterworfen. Der genaue zeitliche Anwendungsbereich der seit 2019 geltenden Verschärfungen ist anhand des konkreten Bauvorhabens zu bestimmen.

Fideiussione

Von zentraler Bedeutung ist die fideiussione. Sie dient der Absicherung derjenigen Zahlungen, die der Erwerber innerhalb des gesetzlichen Anwendungsbereichs vor dem endgültigen Eigentumsübergang an den Bauträger leistet.

Die Bürgschaft soll verhindern, dass diese Beträge bei Eintritt einer gesetzlich definierten Krise des Bauträgers ungesichert verloren gehen. Sie muss deshalb nicht nur tatsächlich vorliegen, sondern auch den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und die erfassten Zahlungen ordnungsgemäß absichern. Das Gesetz verbindet mit dem Fehlen der vorgeschriebenen Bürgschaft eine zugunsten des Erwerbers ausgestaltete Nichtigkeitsfolge.

Gerade bei größeren Vorauszahlungen sollte daher vor Zahlung geprüft werden, ob die fideiussione formell wirksam ist, den zutreffenden Sicherungsumfang aufweist und dem vorgeschriebenen gesetzlichen Modell entspricht.

Polizza decennale

Bei der endgültigen Übertragung kommt die polizza assicurativa indennitaria decennale hinzu. Innerhalb des gesetzlichen Anwendungsbereichs hat der Bauträger dem Erwerber eine zehnjährige Versicherung zu verschaffen, die bestimmte materielle Schäden aus vollständigem oder teilweisem Einsturz sowie aus schwerwiegenden Baumängeln absichert.

Die polizza decennale erfüllt damit eine andere Funktion als die fideiussione: Die Bürgschaft schützt die vor Eigentumsübertragung geleisteten Zahlungen gegen die gesetzlich erfasste Krise des Bauträgers; die Versicherung betrifft bestimmte schwerwiegende Schäden am errichteten Gebäude.

Haftung für Baumängel

Davon zu unterscheiden ist die gesetzliche Haftung nach Art. 1669 c.c. für rovina und gravi difetti. Bei langfristig bestimmten Bauwerken greift sie, wenn sich die gesetzlich erfassten schweren Mängel innerhalb von zehn Jahren nach Fertigstellung zeigen. Die denuncia muss innerhalb eines Jahres ab Entdeckung erfolgen; der Anspruch verjährt innerhalb eines Jahres ab der Anzeige.

Daneben besteht die allgemeine Sachmängelhaftung des Verkäufers nach Art. 1490 ff. c.c. Sie kann etwa bei baulichen Defekten, Feuchtigkeit oder sonstigen bei Übergabe vorhandenen Mängeln Bedeutung erlangen. Die gesetzlichen Fristen sind kurz: grundsätzlich acht Tage ab Entdeckung für die Mängelanzeige und ein Jahr ab Übergabe für die gerichtliche Geltendmachung, vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen.

Steuerliche Besonderheiten

Auch steuerlich kann sich der Erwerb von einem Unternehmen deutlich vom Privatkauf unterscheiden. Ob die Veräußerung der IVA unterliegt, hängt insbesondere von der Person des Veräußerers, der Art der Immobilie, dem Zeitpunkt der Fertigstellung und gegebenenfalls einer umsatzsteuerlichen Option ab.

Unterliegt ein Wohnimmobilienerwerb der IVA, beträgt diese je nach Voraussetzungen insbesondere 4% beim begünstigten Erwerb als prima casa, im Regelfall 10% und bei bestimmten als besonders hochwertig eingeordneten Immobilien 22%. Die imposta di registro sowie die Hypotheken- und Katastersteuer fallen bei den typischen umsatzsteuerpflichtigen Wohnimmobilienerwerben grundsätzlich als Festbeträge von jeweils 200 Euro an.

Die steuerliche Behandlung sollte deshalb vor Abschluss eines verbindlichen Kaufvertrags geklärt und nicht allein aus der Bezeichnung des Verkäufers als „Bauträger“ abgeleitet werden.

Wohnungseigentum – Condominio

Wer eine Wohnung in einem italienischen Mehrfamilienhaus erwirbt, kauft regelmäßig nicht nur die eigene Einheit. Mit ihr verbunden ist zugleich ein Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes.

Das condominio ist in Art. 1117 ff. c.c. geregelt. Zu den gemeinschaftlichen Bereichen können insbesondere tragende Gebäudeteile, Treppen, Dach, Aufzüge, technische Anlagen und Hofflächen gehören. Gerade bei Balkonen, Terrassen, Dachflächen oder Höfen kann die Abgrenzung zwischen ausschließlichem Eigentum und gemeinschaftlichen Teilen vom konkreten baulichen und rechtlichen Zuschnitt abhängen.

Tabelle millesimali

Die Beteiligung am condominio wird regelmäßig über die tabelle millesimali abgebildet. Die Tausendstelwerte sind insbesondere für die Verteilung gemeinschaftlicher Kosten und für die Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft von Bedeutung.

Ihre Änderung setzt grundsätzlich Einstimmigkeit voraus. Art. 69 disp. att. c.c. erlaubt jedoch insbesondere bei Fehlern sowie bei bestimmten erheblichen Veränderungen der Wertverhältnisse eine Korrektur mit der dort vorgesehenen qualifizierten Mehrheit.

Für den Käufer sind die Tabellen deshalb keine bloße Formalität. Sie geben einen wesentlichen Anhaltspunkt für die künftige Beteiligung an laufenden und außerordentlichen Kosten.

Amministratore und Eigentümerbeschlüsse

Sind mehr als acht Wohnungseigentümer (condomini) beteiligt, sieht Art. 1129 c.c. die Bestellung eines amministratore di condominio vor. Dieser führt die laufende Verwaltung, setzt die Beschlüsse der Versammlung um, verwaltet die gemeinschaftlichen Gelder und vertritt das condominio innerhalb seiner gesetzlichen Befugnisse.

Für einen Erwerber sind insbesondere die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen von Interesse. Aus ihnen ergeben sich häufig Informationen, die weder im Kaufexposé noch im Kataster oder den Immobilienregistern erscheinen: geplante Fassaden- oder Dacharbeiten, Aufzugssanierungen, größere Instandsetzungen, Rechtsstreitigkeiten oder erhebliche Zahlungsrückstände.

Anfechtbare Eigentümerbeschlüsse können von den hierzu berechtigten Eigentümern grundsätzlich innerhalb von dreißig Tagen angefochten werden; Beginn und Berechnung der Frist hängen insbesondere davon ab, ob der Eigentümer an der Versammlung teilgenommen hat. Von diesen anfechtbaren Beschlüssen sind nichtige Beschlüsse zu unterscheiden.

Bereits beschlossene oder konkret absehbare außerordentliche Maßnahmen können wirtschaftlich erheblich sein. Vor dem Erwerb sollte deshalb geklärt und im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden, wer bereits beschlossene oder noch abzurechnende Sonderumlagen trägt.

Hinzu kommt die gesetzliche Erwerberhaftung: Wer in die Rechte eines Wohnungseigentümers eintritt, haftet gegenüber dem condominio solidarisch mit seinem Rechtsvorgänger für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres (Art. 63 disp. att. c.c.). Eine aktuelle Bestätigung des amministratore über die Beitragslage gehört deshalb regelmäßig zu einer sorgfältigen Prüfung.

Schließlich ist das regolamento condominiale einzusehen. Insbesondere ein regolamento di natura contrattuale kann weitreichende Nutzungsbeschränkungen enthalten. Ob und in welchem Umfang solche Regelungen auch einen späteren Erwerber binden, ist anhand der Erwerbstitel, des konkreten Inhalts und gegebenenfalls der registerrechtlichen Publizität zu prüfen.

Werden wesentliche Unterlagen des condominio vor dem Erwerb nicht oder nur unvollständig zur Verfügung gestellt, sollte dies nicht als Nebensache behandelt werden.

Grenzüberschreitende Rechtsfragen und Durchsetzung

Bei einer in Italien belegenen Immobilie richtet sich die dingliche Rechtslage grundsätzlich nach italienischem Recht. Eigentum, Hypotheken und Dienstbarkeiten unterliegen der lex rei sitae, also dem Recht des Staates, in dem sich die Immobilie befindet.

Eine vertragliche Rechtswahl ändert daran grundsätzlich nichts. Sie kann das schuldrechtliche Verhältnis zwischen den Parteien erfassen, nicht aber ohne Weiteres die dingliche Zuordnung einer italienischen Immobilie.

Davon zu unterscheiden ist die internationale Zuständigkeit der Gerichte.

Nach der Brüssel-Ia-Verordnung gilt für Zivil- und Handelssachen grundsätzlich der Gerichtsstand am Wohnsitz des Beklagten; für bestimmte Vertragsansprüche bestehen zusätzliche Zuständigkeiten. Ist jedoch unmittelbar der Bestand oder Umfang eines dinglichen Rechts an einer Immobilie Gegenstand des Verfahrens, greift grundsätzlich die ausschließliche Zuständigkeit der Gerichte des Belegenheitsstaates nach Art. 24 Nr. 1 Brüssel Ia. Bei einer italienischen Immobilie sind hierfür damit grundsätzlich italienische Gerichte zuständig. Die Vorschrift wird unionsrechtlich eng ausgelegt und erfasst nicht jeden Rechtsstreit, der lediglich wirtschaftlich mit einer Immobilie zusammenhängt.

Vollstreckung deutscher Urteile in Italien

Hiervon wiederum zu unterscheiden ist die Vollstreckung eines bereits bestehenden deutschen Urteils.

Die Brüssel-Ia-Verordnung hat das frühere Exequaturverfahren zwischen den Mitgliedstaaten weitgehend abgeschafft. Eine in Deutschland vollstreckbare Entscheidung kann daher grundsätzlich auch in Italien vollstreckt werden, ohne dass zuvor ein gesondertes italienisches Verfahren zur Vollstreckbarerklärung durchgeführt werden muss.

Für die Vollstreckung sind insbesondere eine Ausfertigung der Entscheidung, die deren Echtheit feststellen lässt, und die Bescheinigung nach Art. 53 der Verordnung erforderlich. Übersetzungen können nach Maßgabe der Verordnung verlangt werden; eine vollständige beglaubigte Übersetzung des Urteils ist nicht in jedem Fall von vornherein zwingend vorzulegen.

Die eigentliche Zwangsvollstreckung richtet sich anschließend grundsätzlich nach dem Recht des Vollstreckungsstaates. Soll in eine italienische Immobilie vollstreckt werden, erfolgt dies nach italienischem Vollstreckungsrecht, insbesondere über das pignoramento immobiliare und die daran anschließenden Verfahrensschritte.

Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten sind daher drei Fragen sauber auseinanderzuhalten: Welches materielle Recht gilt? Welches Gericht ist international zuständig? Und in welchem Staat muss ein bereits bestehender Titel vollstreckt werden? Diese Fragen können zu unterschiedlichen Antworten führen.

Häufige Fragen zum Immobilienrecht in Italien

Rechtsgrundlagen