Immobilienkauf
in Italien.

Kaufvorvertrag (compromesso)

Der contratto preliminare — im Alltag compromesso di compravendita — bindet beide Seiten bereits ohne Notarisierung verbindlich an Preis, Objekt und Termin. Er sollte mindestens enthalten: Objektidentifikation mit Katasterdaten, Kaufpreis und Zahlungsplan, vollständige Lastenfreiheit, Bautitel, APE und einen festgelegten Notartermin. Fehlen Schutzklauseln, verliert der Käufer wichtige Rechtspositionen.

Anzahlung: caparra confirmatoria oder penitenziale

Die caparra confirmatoria wirkt als Schadensersatzsicherung: Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte; tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Die caparra penitenziale gewährt beiden Seiten ein Rücktrittsrecht gegen wirtschaftlichen Verlust — ohne weitergehende Haftung. Unklar formulierte Verträge führen regelmäßig zu Streit über die Einordnung.

Transkription und Rangschutz

Durch notarielle Beurkundung und anschließende Transkription (trascrizione, Art. 2645-bis c.c.) sichert sich der Käufer einen Rangvorteil gegenüber allen später eingetragenen Belastungen. Geleistete Anzahlungen genießen ein gesetzliches Immobiliarprivileg (Art. 2775-bis c.c.). Bei Bauträgerkäufen ist die notarielle Form gesetzlich vorgeschrieben.

Rücktritt, Erfüllung und Vollmacht

Verweigert die Gegenseite den Notartermin, steht die Klage auf gerichtlich erzwungene Eigentumsübertragung offen (Art. 2932 c.c.). Bei Verhinderung kann der Kauf durch eine notariell beglaubigte Vollmacht (procura notarile) abgewickelt werden; die Formanforderungen sind streng.

Notarieller Kaufvertrag (rogito)

Nach dem Grundsatz des consenso traslativo geht das Eigentum bei einem wirksam geschlossenen Kaufvertrag grundsätzlich bereits mit der vertraglichen Einigung über (Art. 1376 c.c.). Der in der Praxis übliche notarielle Kaufvertrag, der rogito, schafft zugleich einen für die anschließende Registereintragung geeigneten Titel. Die trascrizione in den registri immobiliari begründet das Eigentum grundsätzlich nicht, sondern sichert die Rechtsposition gegenüber Dritten. Beurkundungen erfolgen auf Italienisch; fremdsprachige Käufer können einen Dolmetscher hinzuziehen oder eine zweisprachige Fassung vereinbaren.

Notarrolle und Notar-Wahl

Der Notar ist unabhängiger staatlicher Amtsträger: Er beurkundet, prüft die Registerlage und nimmt Eintragungen vor — er ist jedoch kein Parteivertreter. Auf ungünstige Klauseln weist er nicht hin; das ist Aufgabe des Anwalts. Die Notar-Wahl steht in der Regel dem Käufer zu, da dieser die Kosten trägt.

Zahlungssicherung am Beurkundungstag

Zur Kaufpreiszahlung stehen zwei Wege offen: bankbestätigte Schecks (assegni circolari) oder das Notar-Treuhandkonto (conto dedicato). Letzteres empfiehlt sich bei grenzüberschreitenden Transaktionen: Der Kaufpreis wird erst nach ordnungsgemäßer Registrierung freigegeben — Schutz vor Insolvenz des Verkäufers und nachträglichen Belastungen.

Pflichtangaben, Gewährleistung und Registrierung

Der rogito muss die Katasterangaben und die Angaben zum Bautitel enthalten; fehlen die gesetzlich erforderlichen Angaben zum Bautitel, ist der Vertrag nichtig (Art. 46 D.P.R. 380/2001, Art. 29 Abs. 1-bis L. 52/1985). Fehlende Angaben zu APE, agibilità oder Maklerprovision führen dagegen zu Sanktionen, nicht zur Nichtigkeit. Entgegen verbreitetem Glauben gilt nicht „gekauft wie gesehen“: Der Verkäufer haftet nach Art. 1490 c.c. für versteckte Mängel, die binnen acht Tagen nach Entdeckung anzuzeigen sind.

Due Diligence

Die Due Diligence beim Immobilienkauf in Italien umfasst zwei gleichwertige Prüfstränge: die rechtliche Prüfung durch den Rechtsanwalt und die technische Prüfung durch Architekt, geometra oder Ingenieur. Keiner kann den anderen ersetzen. Beide sollten idealerweise vor Unterzeichnung des Vorvertrags abgeschlossen sein.

Register, Kataster und Eigentumsnachweis

Die visura ipotecaria im Immobilienregister zeigt die vollständige Eigentumshistorie, eingetragene Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte — jahrzehntealte, nie gelöschte Belastungen sind keine Seltenheit. Die visura catastale klärt, ob Planimetrie und tatsächlicher Zustand übereinstimmen; Abweichungen können die Beurkundung blockieren.

Vorkaufsrechte und baurechtliche Konformität

Gesetzliche Vorkaufsrechte (prelazione) bestehen u. a. für Mieter, Miteigentümer, Landwirte und Denkmalbehörden. Werden sie übergangen, kann der Berechtigte die Übertragung anfechten. Parallel sind die Bautitel zu prüfen: permesso di costruire, SCIA, DIA sowie etwaige Amnestierungen (condono edilizio) müssen vollständig und wirksam abgeschlossen sein.

Technische Due Diligence: APE, agibilità und Bauzustand

Der Energieausweis (APE) ist seit 2015 bereits im Inserat Pflicht und muss beim rogito übergeben werden. Bauzustand, Planimetrie-Konformität und certificato di agibilità können nur durch einen Fachmann beurteilt werden — das Ergebnis kann kaufentscheidend sein.

Öffentliches Bau- und Planungsrecht

Das öffentliche Bau- und Planungsrecht in Italien ist ein Geflecht aus staatlichem Recht, Regionalgesetzen und kommunalen Bebauungsplänen. Baurechtliche Mängel können zu behördlichen Abrissverfügungen oder erheblichen Wertminderungen führen — und gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über. Nichtig ist der Vertrag nach Art. 46 D.P.R. 380/2001 nur, wenn die gesetzlich erforderlichen Angaben zum Bautitel fehlen (nullità testuale); eine materielle Abweichung des Bestands vom Bautitel führt nicht allein deshalb zur Nichtigkeit, bleibt aber ein eigenständiges baurechtliches und wirtschaftliches Risiko.

Baugenehmigungen und Amnestierungen

Bautitel reichen vom permesso di costruire für Neubauten über SCIA und DIA bis zur CILA für Kleineingriffe. Arbeiten ohne erforderlichen Titel begründen Bußgeld- oder Abrisspflichten. Sogenannte condoni edilizi (Bauamnestieprogramme 1985, 1994, 2003) regularisieren frühere Abweichungen — aber nur, wenn Antrag vollständig bewilligt, Oblazione bezahlt und Konformitätsvermerk erteilt wurde. Offene Verfahren sind ein häufiger Befund.

Baurechtliche Konformität und stato legittimo dell’immobile

Für die Prüfung ist der stato legittimo dell’immobile nach Art. 9-bis D.P.R. 380/2001 zu rekonstruieren. Maßgeblich sind die einschlägigen Bautitel und die weiteren Unterlagen, die das Gesetz für die Bestimmung des rechtmäßigen Bestands berücksichtigt. Das Decreto Salva-Casa hat dieses System sowie die Regelungen zu Bautoleranzen und zur nachträglichen Regularisierung wesentlich verändert. Daneben ist die destinazione d’uso (Flächenwidmung) zu prüfen: Eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung löst Bußgelder aus.

Denkmal- und Landschaftsschutz

Objekte mit kulturhistorischen Bindungen oder in Schutzgebieten unterliegen dem codice dei beni culturali. Mögliche Folgen: Umbauverbote, Unterhaltungspflichten und — bei Veräußerung — ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten des Staates oder der Region. Die Prüfung möglicher vincoli paesaggistici oder vincoli culturali ist Pflichtbestandteil der Due Diligence.

Steuerliche Aspekte

Die Steuerbelastung beim Immobilienkauf in Italien hängt davon ab, wer verkauft, wie das Objekt genutzt wird und welche Begünstigungen der Käufer in Anspruch nehmen kann. Eine frühzeitige steuerliche Planung — vor Unterzeichnung des Vorvertrags — kann die Transaktionskosten erheblich beeinflussen.

Erwerbssteuern: imposta di registro, IVA und prima-casa-Begünstigung

Beim Kauf von einer Privatperson fällt imposta di registro an: 2 % (Erstwohnsitz / prima casa) oder 9 % (Zweitwohnung), je plus 50 € Pauschalsteuern. Beim Bauträger gilt IVA: 4 % / 10 % / 22 %. Die prima-casa-Begünstigung setzt voraus, dass Wohnsitz in der Gemeinde liegt (oder binnen 18 Monaten verlegt wird), das Objekt keine Luxusklasse ist und in Italien kein weiteres begünstigtes Objekt besteht.

Prezzo-valore, IMU und laufende Steuern

Natürliche Personen können die Registersteuer auf den günstigeren valore catastale statt auf den Kaufpreis berechnen lassen (prezzo-valore-Prinzip). Die laufende Grundsteuer IMU wird selbst berechnet und in zwei Raten (16. Juni / 16. Dezember) gezahlt — keine automatische Festsetzung durch das Finanzamt. Selbstgenutzter Erstwohnsitz ist i. d. R. befreit; Ferienwohnungen unterliegen der IMU vollständig.

Mieteinnahmen, Ferienvermietung und Spekulationsfrist

Mieteinnahmen unterliegen in Italien der IRPEF oder — wahlweise — der cedolare secca (21 %). Für locazioni brevi gelten hierbei besondere und wiederholt geänderte Voraussetzungen; seit dem Steuerjahr 2026 ist dieses Regime nur noch bei höchstens zwei entsprechend vermieteten Wohnungen anwendbar. Das DBA Deutschland–Italien weist das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zu. Veräußerungsgewinne sind steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren veräußert wird und kein Erstwohnsitz war (Pauschalsteuersatz 26 % möglich).