Kaufvorvertrag (compromesso)
Der contratto preliminare — im Alltag compromesso di compravendita — bindet beide Seiten bereits ohne Notarisierung verbindlich an Preis, Objekt und Termin. Er sollte mindestens enthalten: Objektidentifikation mit Katasterdaten, Kaufpreis und Zahlungsplan, vollständige Lastenfreiheit, Bautitel, APE und einen festgelegten Notartermin. Fehlen Schutzklauseln, verliert der Käufer wichtige Rechtspositionen.
Anzahlung: caparra confirmatoria oder penitenziale
Die caparra confirmatoria wirkt als Schadensersatzsicherung: Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte; tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Die caparra penitenziale gewährt beiden Seiten ein Rücktrittsrecht gegen wirtschaftlichen Verlust — ohne weitergehende Haftung. Unklar formulierte Verträge führen regelmäßig zu Streit über die Einordnung.
Transkription und Rangschutz
Durch notarielle Beurkundung und anschließende Transkription (trascrizione, Art. 2645-bis c.c.) sichert sich der Käufer einen Rangvorteil gegenüber allen später eingetragenen Belastungen. Geleistete Anzahlungen genießen ein gesetzliches Immobiliarprivileg (Art. 2775-bis c.c.). Bei Bauträgerkäufen ist die notarielle Form gesetzlich vorgeschrieben.
Rücktritt, Erfüllung und Vollmacht
Verweigert die Gegenseite den Notartermin, steht die Klage auf gerichtlich erzwungene Eigentumsübertragung offen (Art. 2932 c.c.). Bei Verhinderung kann der Kauf durch eine notariell beglaubigte Vollmacht (procura notarile) abgewickelt werden; die Formanforderungen sind streng.
Notarieller Kaufvertrag (rogito)
Der rogito ist der einzige Vertragstyp, der in Italien den Eigentumsübergang bewirkt. Mit Unterzeichnung und Eintragung im Immobilienregister gehen Eigentum, Nutzungen und Lasten über. Beurkundungen erfolgen auf Italienisch; fremdsprachige Käufer können einen Dolmetscher hinzuziehen oder eine zweisprachige Fassung vereinbaren.
Notarrolle und Notar-Wahl
Der Notar ist unabhängiger staatlicher Amtsträger: Er beurkundet, prüft die Registerlage und nimmt Eintragungen vor — er ist jedoch kein Parteivertreter. Auf ungünstige Klauseln weist er nicht hin; das ist Aufgabe des Anwalts. Die Notar-Wahl steht in der Regel dem Käufer zu, da dieser die Kosten trägt.
Zahlungssicherung am Beurkundungstag
Zur Kaufpreiszahlung stehen zwei Wege offen: bankbestätigte Schecks (assegni circolari) oder das Notar-Treuhandkonto (conto dedicato). Letzteres empfiehlt sich bei grenzüberschreitenden Transaktionen: Der Kaufpreis wird erst nach ordnungsgemäßer Registrierung freigegeben — Schutz vor Insolvenz des Verkäufers und nachträglichen Belastungen.
Pflichtangaben, Gewährleistung und Registrierung
Der rogito muss zwingend Katasterdaten, Bautitel, APE, agibilità und Maklerprovision enthalten — Fehlen kann zur Nichtigkeit führen. Entgegen verbreitetem Glauben gilt nicht „gekauft wie gesehen": Der Verkäufer haftet nach Art. 1490 c.c. für versteckte Mängel, die binnen acht Tagen nach Entdeckung anzuzeigen sind.
Due Diligence
Die Due Diligence beim Immobilienkauf in Italien umfasst zwei gleichwertige Prüfstränge: die rechtliche Prüfung durch den Rechtsanwalt und die technische Prüfung durch Architekt, geometra oder Ingenieur. Keiner kann den anderen ersetzen. Beide sollten idealerweise vor Unterzeichnung des Vorvertrags abgeschlossen sein.
Register, Kataster und Eigentumsnachweis
Die visura ipotecaria im Immobilienregister zeigt die vollständige Eigentumshistorie, eingetragene Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte — jahrzehntealte, nie gelöschte Belastungen sind keine Seltenheit. Die visura catastale klärt, ob Planimetrie und tatsächlicher Zustand übereinstimmen; Abweichungen können die Beurkundung blockieren.
Vorkaufsrechte und baurechtliche Konformität
Gesetzliche Vorkaufsrechte (prelazione) bestehen u. a. für Mieter, Miteigentümer, Landwirte und Denkmalbehörden. Werden sie übergangen, kann der Berechtigte die Übertragung anfechten. Parallel sind die Bautitel zu prüfen: permesso di costruire, SCIA, DIA sowie etwaige Amnestierungen (condono edilizio) müssen vollständig und wirksam abgeschlossen sein.
Technische Due Diligence: APE, agibilità und Bauzustand
Der Energieausweis (APE) ist seit 2015 bereits im Inserat Pflicht und muss beim rogito übergeben werden. Bauzustand, Planimetrie-Konformität und certificato di agibilità können nur durch einen Fachmann beurteilt werden — das Ergebnis kann kaufentscheidend sein.
Öffentliches Bau- und Planungsrecht
Das öffentliche Bau- und Planungsrecht in Italien ist ein Geflecht aus staatlichem Recht, Regionalgesetzen und kommunalen Bebauungsplänen. Baurechtliche Mängel können zur Nichtigkeit der Beurkundung, behördlichen Abrissverfügungen oder erheblichen Wertminderungen führen — und gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über.
Baugenehmigungen und Amnestierungen
Bautitel reichen vom permesso di costruire für Neubauten über SCIA und DIA bis zur CILA für Kleineingriffe. Arbeiten ohne erforderlichen Titel begründen Bußgeld- oder Abrisspflichten. Sogenannte condoni edilizi (Bauamnestieprogramme 1985, 1994, 2003) regularisieren frühere Abweichungen — aber nur, wenn Antrag vollständig bewilligt, Oblazione bezahlt und Konformitätsvermerk erteilt wurde. Offene Verfahren sind ein häufiger Befund.
Baurechtliche Konformität und certificato di stato legittimo
Seit dem Decreto Semplificazioni 2020 kann als zusammenfassender Nachweis das certificato di stato legittimo beantragt werden — ein behördliches Zeugnis über alle Bautitel und Änderungen, das die Einzelrecherche in vielen Fällen ersetzt. Daneben ist die destinazione d'uso (Flächenwidmung) zu prüfen: Eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung löst Bußgelder aus.
Denkmal- und Landschaftsschutz
Objekte mit kulturhistorischen Bindungen oder in Schutzgebieten unterliegen dem codice dei beni culturali. Mögliche Folgen: Umbauverbote, Unterhaltungspflichten und — bei Veräußerung — ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten des Staates oder der Region. Die Prüfung möglicher vincoli paesaggistici oder vincoli culturali ist Pflichtbestandteil der Due Diligence.
Steuerliche Aspekte
Die Steuerbelastung beim Immobilienkauf in Italien hängt davon ab, wer verkauft, wie das Objekt genutzt wird und welche Begünstigungen der Käufer in Anspruch nehmen kann. Eine frühzeitige steuerliche Planung — vor Unterzeichnung des Vorvertrags — kann die Transaktionskosten erheblich beeinflussen.
Erwerbssteuern: imposta di registro, IVA und prima-casa-Begünstigung
Beim Kauf von einer Privatperson fällt imposta di registro an: 2 % (Erstwohnsitz / prima casa) oder 9 % (Zweitwohnung), je plus 50 € Pauschalsteuern. Beim Bauträger gilt IVA: 4 % / 10 % / 22 %. Die prima-casa-Begünstigung setzt voraus, dass Wohnsitz in der Gemeinde liegt (oder binnen 18 Monaten verlegt wird), das Objekt keine Luxusklasse ist und in Italien kein weiteres begünstigtes Objekt besteht.
Prezzo-valore, IMU und laufende Steuern
Natürliche Personen können die Registersteuer auf den günstigeren valore catastale statt auf den Kaufpreis berechnen lassen (prezzo-valore-Prinzip). Die laufende Grundsteuer IMU wird selbst berechnet und in zwei Raten (16. Juni / 16. Dezember) gezahlt — keine automatische Festsetzung durch das Finanzamt. Selbstgenutzter Erstwohnsitz ist i. d. R. befreit; Ferienwohnungen unterliegen der IMU vollständig.
Mieteinnahmen, Ferienvermietung und Spekulationsfrist
Mieteinnahmen unterliegen in Italien der IRPEF oder — wahlweise — der cedolare secca (21 %; 26 % ab dem zweiten Ferienmietobjekt seit 2024). Das DBA Deutschland–Italien weist das Besteuerungsrecht dem Belegenheitsstaat zu. Veräußerungsgewinne sind steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren veräußert wird und kein Erstwohnsitz war (Pauschalsteuersatz 26 % möglich).
