FAQ: Immobilienrecht in Italien

Der italienische Notar ist zur Unabhängigkeit und Neutralität verpflichtet. Er beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für dessen rechtssicheren Vollzug, ohne dabei ausschließlich die Interessen des Käufers zu vertreten. Auch der Makler ist regelmäßig vor allem auf den Abschluss des Geschäfts gerichtet und kann eine individuelle rechtliche Interessenwahrnehmung nicht ersetzen.

Ein eigener Rechtsanwalt prüft den compromesso, koordiniert die rechtliche Due Diligence und begleitet den Erwerb vorausschauend und interessengerecht – von der ersten Reservierung bis zur Schlüsselübergabe.

Das Honorar richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Umfang der anwaltlichen Begleitung. Die Vergütung wird im Vorfeld transparent vereinbart – wahlweise auf Stundenbasis oder als Pauschalhonorar. Nach einem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie ein konkretes, auf Ihr Vorhaben zugeschnittenes Angebot.

Der Eigentumsübergang erfolgt in Italien – anders als im deutschen Recht – bereits mit Unterzeichnung der notariellen Urkunde (rogito), kraft des sogenannten consenso traslativo (Art. 1376 c.c.). Die anschließende Eintragung im Immobiliarregister – die Trascrizione – begründet nicht erst das Eigentum, sondern sichert dessen Wirkung gegenüber Dritten: Sie bestimmt den Rang gegenüber konkurrierenden Erwerbern und Gläubigern des Verkäufers.

In der Praxis muss die Abwicklung sorgfältig vorbereitet sein: Kaufpreiszahlung, Lastenlöschung sowie die Pflichtangaben zur urbanistischen Konformität und zum Energieausweis (APE) müssen zum Notartermin vollständig vorliegen. Die Abwicklung über ein Notar-Treuhandkonto (conto dedicato) stellt dabei den sichersten Weg dar.

Die proposta irrevocabile di acquisto ist ein einseitiges Kaufangebot, das mit Annahme durch den Verkäufer sofort bindend wird – noch bevor ein Vorvertrag unterzeichnet ist. Enthält sie Objekt, Preis und Annahmefrist hinreichend bestimmt, kann sie bereits Vorvertragswirkung entfalten und den Käufer erheblich binden.

Besondere Bedeutung kommt der Typisierung der caparra zu: Die caparra confirmatoria (Art. 1385 c.c.) und die caparra penitenziale (Art. 1386 c.c.) haben unterschiedliche Rechtsfolgen bei Rücktritt.

Der contratto preliminare (auch compromesso) ist der rechtlich bindende Kaufvorvertrag. Er regelt alle wesentlichen Bedingungen des Erwerbs und verpflichtet beide Parteien zum späteren Abschluss des rogito. Die damit verbundenen Risiken werden häufig unterschätzt.

Oft ist bereits mit der Unterzeichnung eine caparra confirmatoria verbunden. Kommt der Käufer seinen Pflichten nicht nach, riskiert er den Verlust der Anzahlung; hält der Verkäufer den Vertrag nicht ein, kann der Käufer in der Regel die Rückzahlung des Doppelten verlangen. Weitere Risiken entstehen aus unklaren Vertragsklauseln, fehlenden Vorbehalten, baurechtlichen Unregelmäßigkeiten oder nicht hinreichend geregelten Fristen. Die Trascrizione des Vorvertrags (Art. 2645-bis c.c.) sichert den Käufer zusätzlich gegenüber nachträglichen Belastungen, Drittkäufern und einer Insolvenz des Verkäufers.

Ein privatschriftlicher Vorvertrag ist nach italienischem Recht grundsätzlich wirksam. Zwingend notariell beurkundet werden muss der Vorvertrag beim Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie vom Bauträger (D.lgs. 122/2005). In allen anderen Fällen empfehle ich die notarielle Form: Nur ein öffentliches oder notarbestätigtes Dokument kann im Immobiliarregister transkribiert werden.

In Italien hat der Käufer das Recht – und die Pflicht –, den Notar auszuwählen, und trägt die Notarkosten für die Eigentumsübertragung. Der Notar ist neutraler Amtsträger; er beurkundet den Vertrag und prüft seine Gesetzmäßigkeit, vertritt aber keine Partei. Makler und Verkäufer schlagen gelegentlich bevorzugte Notare vor – die Wahl steht jedoch ausschließlich dem Käufer zu.

Jeder Käufer, der in Italien noch nicht steuerlich registriert ist, muss vor der notariellen Beurkundung eine codice fiscale beantragen. Sie ist beim rogito zwingend anzugeben und wird darüber hinaus für die Eröffnung eines Bankkontos sowie für Versorgerverträge benötigt.

Die Beantragung ist unkompliziert und kann online über die Agenzia delle Entrate, beim italienischen Konsulat in Deutschland oder beim beurkundenden Notar erfolgen. Ich begleite Sie durch diesen und alle weiteren Schritte des Kaufprozesses.

Für versteckte Mängel (vizi occulti, Art. 1490 c.c.) haftet der Verkäufer grundsätzlich; die Beweislast liegt bei ihm. Für offensichtliche Mängel gilt das Prinzip der Eigenverantwortung des Käufers. Vorverträge enthalten häufig Klauseln, die Gewährleistungen einschränken – diese sollten sorgfältig verhandelt werden.

Für Neubauten gilt Art. 1669 c.c.: zehn Jahre Haftung für strukturelle Mängel, zwei Jahre für sonstige Mängel. Bei Gebrauchtimmobilien ist eine technische Prüfung durch einen Architekten oder Geometra vor Vertragsschluss die einzig verlässliche Absicherung.

Die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar über ein conto dedicato – mit Freigabe erst nach ordnungsgemäßer Registrierung und Eintragung – ist der sicherste Zahlungsweg. Dieses Instrument schützt den Käufer vor einer Insolvenz des Verkäufers und stellt sicher, dass der Kaufpreis erst bei vollständig abgewickeltem rogito weitergeleitet wird.

Assegni circolari – bankbestätigte Schecks – sind eine zulässige Alternative, setzen aber ein italienisches Bankkonto voraus. Lastet auf der Immobilie eine Hypothek des Verkäufers, muss deren Löschung – etwa über das vereinfachte Verfahren nach Art. 40-bis T.U.B. – konzeptionell im Vollzug der Transaktion abgebildet sein.

Die revocatoria fallimentare (Art. 67 Legge Fallimentare / Codice della Crisi d'Impresa) kann bei Insolvenz des Verkäufers dazu führen, dass bereits vollzogene Transaktionen angefochten werden. Voraussetzung ist, dass die Transaktion im periodo sospetto stattfand – typischerweise ein Jahr vor dem Insolvenzantrag, bei Benachteiligungsvorsatz bis zu fünf Jahre – und die vereinbarte Gegenleistung nicht marktgerecht war. Bei Erwerb zum Verkehrswert mit sofortiger Trascrizione ist das Risiko erheblich reduziert.

Italien verfügt – anders als Deutschland – über kein flächendeckendes Grundbuch mit konstitutiver Wirkung. Die Registri Immobiliari sind personenbezogen organisiert: Einträge werden auf den Namen des Eigentümers oder Gläubigers geführt, nicht auf das Objekt selbst. Die Trascrizione hat lediglich deklaratorische Wirkung; ein Gutglaubenserwerb im deutschen Sinne ist nicht möglich. Eine Ausnahme bilden Teile Südtirols und des Friauls, wo das grundbuchähnliche Libro fondiario nach österreichischer Tradition gilt.

Die visura ipotecaria ist eine Abfrage der Registri Immobiliari und gibt Auskunft über alle eingetragenen Belastungen – insbesondere Hypotheken, Pfändungen und vorgemerkte Ansprüche – sowie deren Rang. Sie sollte bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrags eingeholt werden, da schon eine angenommene proposta mit Anzahlung bindende Wirkung entfaltet. Kurz vor dem rogito ist eine Aktualisierung zwingend erforderlich.

Lasten, die bis zum rogito nicht gelöscht sind, gehen im Zweifel auf den Käufer über. Die Hypothekenlöschung muss vertraglich für den Zeitpunkt des rogito oder unmittelbar danach geregelt sein – etwa über das vereinfachte Verfahren nach Art. 40-bis T.U.B.

In Italien können mehrere gesetzliche Vorkaufsrechte einen Immobilienkauf blockieren oder rückabwickeln. Das Wichtigste im Überblick: Mieter bei Verkauf von Wohnimmobilien (Art. 38 L. 392/1978); Nachbarpächter und Miteigentümer bei Agrarflächen (Art. 8 L. 590/1965); der Staat bei Kulturgütern und denkmalgeschützten Gebäuden (D.lgs. 42/2004). Wird ein Vorkaufsberechtigter nicht ordnungsgemäß benachrichtigt, kann er mittels riscatto die Übereignung auf sich erzwingen.

Der Katasterauszug (visura catastale) enthält Angaben zu Lage, Planimetrie, Gebäudekategorie und rendita catastale. Letztere dient als Bemessungsgrundlage für Steuern wie Registersteuer, IMU und das prezzo-valore-System. Er ist daher sowohl für die Steuerberechnung als auch für die Prüfung der Übereinstimmung zwischen Katasterplan und tatsächlichem Bestand unverzichtbar.

Das Kataster ist kein Eigentumsnachweis. Eigentumsverhältnisse und Belastungen sind ausschließlich aus der visura ipotecaria in den Registri Immobiliari ersichtlich.

Fehlen im rogito die Angaben zum Bautitel oder die entsprechenden Ersatzformeln, droht formale Nichtigkeit nach Art. 46 DPR 380/2001. Die Agibilità und der Energieausweis (APE) sind vorab zu klären. Verstöße gegen die APE-Pflicht führen zu Verwaltungssanktionen, nicht zur Nichtigkeit der Urkunde. Die Katasterplanimetrie muss stets mit dem tatsächlichen Bestand übereinstimmen.

Ein condono edilizio ist eine gesetzliche Amnestie für ohne Baugenehmigung errichtete Bauten. In Italien gab es drei nationale condoni (1985, 1994, 2003) sowie diverse regionale Sonderregelungen. In der Praxis liegt häufig nur eine Zahlungsquittung (ricevuta di pagamento) vor, aber kein rechtskräftiger Bescheid. Ohne abschließenden Bescheid fehlt der Bautitel – mit erheblichen Konsequenzen für die Übertragbarkeit der Immobilie.

Seit dem Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020) gibt es den stato di legittimità als einheitlichen Nachweis der urbanistischen Konformität. Das Zertifikat bescheinigt, dass der Ist-Zustand den zuletzt genehmigten Plänen entspricht. Es ersetzt die frühere Pflicht zur Vorlage sämtlicher historischer Einzelgenehmigungen (licenze, concessioni, permessi).

Liegt kein solches Zertifikat vor, müssen die historischen Bautitel einzeln nachgewiesen werden. Das erfordert eine aufwändige Recherche, für die in der Due Diligence ausreichend Zeit eingeplant werden sollte.

Der Attestato di Prestazione Energetica (APE) muss bereits beim Verkaufsinserat vorliegen – nicht erst beim Notartermin. Fehlt er im Inserat, drohen Bußgelder. Zum rogito muss er dem Käufer ausgehändigt werden; Nichtvorlage löst Verwaltungssanktionen nach D.lgs. 192/2005 aus. Der APE wird von einem zertifizierten Energieberater erstellt und ist zehn Jahre gültig.

Anwaltliche und technische Due Diligence ergänzen sich. Der Rechtsanwalt prüft Eigentumstitel, eingetragene Lasten, die urbanistische Konformität nach Aktenlage und die Planimetrieübereinstimmung im Register. Den Abgleich des tatsächlichen Bauzustands mit dem behördlich genehmigten Soll kann nur ein Architekt, Geometra oder Ingenieur leisten – er stellt fest, ob Umbauten genehmigt wurden, tragende Wände verändert oder Katasterpläne nicht mehr aktuell sind.

In Erdbebengebieten – insbesondere in Mittel- und Süditalien sowie in Teilen Liguriens – kommt der bauordnungsrechtlichen Prüfung besondere Bedeutung zu: Ungenehmigte Eingriffe in seismische Sicherungen können zu erheblichen Sanierungskosten und Haftungsfragen führen.

Die steuerliche Belastung hängt von zwei Fragen ab: Wer verkauft – eine Privatperson oder ein Unternehmen? Und liegen die Voraussetzungen der prima casa-Begünstigung vor?

Beim Privatkauf ohne IVA fällt Registersteuer an: 2 % für prima casa, 9 % für Zweitwohnsitz oder Investition, zuzüglich jeweils 50 € Hypotheken- und Katastersteuer. Beim Erwerb vom Bauträger mit IVA betragen Register-, Hypotheken- und Katastersteuer je 200 € (zusammen 600 €); hinzu kommt IVA von 4 %, 10 % oder 22 % je nach Objekttyp.

Das prezzo-valore-System erlaubt beim Privaterwerb die Bemessung der Registersteuer auf Basis des Katasterwerts statt des Kaufpreises – in der Praxis häufig erheblich günstiger. Welche Steuerlast im Einzelfall entsteht, sollte vor dem rogito sorgfältig geprüft werden.

In Italien unterliegen Gewinne aus Immobilienverkäufen der Steuer, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußert wird (Art. 67 lit. b TUIR). Ausgenommen sind der selbstgenutzte Hauptwohnsitz und ererbte Immobilien. Der Gewinn (plusvalenza) wird dem ordentlichen Einkommen zugeschlagen; alternativ kann eine imposta sostitutiva von 26 % gewählt werden. In Deutschland gilt zum Vergleich eine Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG).

Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie vom Bauträger sind zwei Sicherheiten gesetzlich vorgeschrieben: eine fideiussione (Bank- oder Versicherungsbürgschaft) für alle geleisteten Vorauszahlungen sowie die Übergabe einer zehnjährigen Baugewährleistungsversicherung (polizza decennale postuma) bei Beurkundung. Der Vorvertrag ist notariell zu errichten und muss bestimmte Pflichtangaben enthalten (D.lgs. 122/2005).

In Italien ist der Pflichtteilsschutz (tutela dei legittimari, Art. 536 ff. c.c.) besonders stark. Erben können eine Schenkung oder testamentarische Verfügung mit der azione di riduzione anfechten, wenn ihr Pflichtteil verletzt wurde – und zwar auch gegenüber gutgläubigen Dritten, die die Immobilie bereits erworben haben. Die Klage ist in der Regel binnen zehn Jahren ab Eröffnung des Erbfalls möglich.

Seit der Reform durch L. 80/2005 besteht ein gewisser Schutz für gutgläubige Erwerber (Verjährung 20 Jahre ab Tod), doch die Rechtslage bleibt komplex und einzelfallabhängig.

Der Kauf eines Baugrundstücks (terreno edificabile) ist nur sinnvoll, wenn bereits eine wirksame Baugenehmigung (permesso di costruire) vorliegt oder deren Erteilung rechtssicher gesichert ist. Die Einzonung im Bebauungsplan (piano regolatore / PGT) allein schafft noch kein Baurecht; Bebauungsindex (indice di fabbricabilità), Erschließung und Bindungen (oneri di urbanizzazione) müssen geprüft werden.

Rechtlich ist der Makler zur Neutralität verpflichtet (Art. 1754 c.c.). In der Praxis vertreten viele Makler faktisch die Interessen des Verkäufers, von dem sie zusätzlich eine Innenprovision (provvigione) erhalten. Der Makler verdient sein Geld am schnellen Abschluss – seine Interessenlage ist auf den Verkauf ausgerichtet, nicht auf den bestmöglichen Schutz des Käufers. Das erklärt, warum Makler häufig auf Unterzeichnung der proposta irrevocabile drängen – einem einseitig formulierten Mini-Vorvertrag ohne ausreichende Käuferschutzklauseln.

Der Makleranspruch entsteht gegen beide Parteien, sobald das Geschäft durch seine Tätigkeit zustande kommt (Art. 1755 c.c.). Fälligkeit tritt häufig bereits beim Vorvertrag ein – sinnvollerweise sollte sie vertraglich auf den rogito verlagert werden. Beteiligte Makler und Provisionshöhe müssen transparent in die notarielle Urkunde aufgenommen werden.

Erhöhte Vorsicht ist geboten bei fehlenden oder inkonsistenten Bautiteln, Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Bestand, ungeklärten Lasten wie Pfändungen oder Hypotheken, offenen condoni ohne Bescheid, verweigerter Kondominiums-Einsicht, fehlender Agibilità oder APE ohne Heilungsplan sowie einem Zahlweg ohne Treuhandabsicherung.

Grundregel: Die proposta ausschließlich mit aufschiebenden Bedingungen unterzeichnen, den Vorvertrag durch Trascrizione absichern, den Kaufpreis über ein conto dedicato leisten und sowohl visura ipotecaria als auch die relevanten Steuerdokumente einholen.