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Der italienische Kassationsgerichtshof (Corte di Cassazione) hat mit Urteil Nr. 11786/2025 eine grundlegende Entscheidung zur steuerlichen Behandlung von Veräußerungsgewinnen bei Wohnimmobilien getroffen. Im Mittelpunkt steht Art. 67 des italienischen Einkommensteuergesetzes (TUIR), der für den Verkauf von Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb erhebliche steuerliche Konsequenzen vorsieht – es sei denn, das Objekt diente als tatsächlicher Hauptwohnsitz.
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb unterliegen der IRPEF, sofern das Objekt nicht als tatsächlicher Hauptwohnsitz des Eigentümers gedient hat. Maßgeblich ist die dimora abituale – der tatsächlich genutzte Hauptwohnsitz – und nicht die bloße residenza anagrafica, also der amtlich gemeldete Wohnsitz. Die Unterscheidung ist von erheblicher praktischer Bedeutung: Wer eine Immobilie lediglich formal als Hauptwohnsitz anmeldet, sie aber tatsächlich nicht bewohnt, kann sich nicht auf die Steuerbefreiung berufen.
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb unterliegen der IRPEF, sofern das Objekt nicht als tatsächlicher Hauptwohnsitz des Eigentümers gedient hat.
Anders als in manchen anderen Rechtsordnungen ist für die Steuerpflicht nach dem TUIR kein spekulativer Veräußerungswille nachzuweisen. Die Steuerpflicht knüpft allein an die Fünf-Jahres-Frist und die fehlende Nutzung als tatsächlicher Hauptwohnsitz an – unabhängig davon, ob der Verkäufer wirtschaftliche Absichten verfolgte oder die Immobilie aus anderen Gründen veräußert.
Schriftliche Erklärungen von Nachbarn, Hausverwaltern oder anderen Dritten, die die tatsächliche Wohnnutzung bezeugen, sind als Beweismittel grundsätzlich zulässig und dürfen von den Gerichten nicht pauschal zurückgewiesen werden. Vielmehr sind alle vorliegenden Indizien in einer Gesamtwürdigung zu bewerten.
Eigentümer, die eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußern und die Steuerbefreiung in Anspruch nehmen wollen, sollten die tatsächliche Hauptwohnungsnutzung sorgfältig dokumentieren. Als geeignete Nachweise kommen insbesondere in Betracht: Versorgungsverträge (Strom, Gas, Wasser), Postanschrift und Korrespondenz, Schulanmeldungen im Einzugsgebiet, Krankenkassen- und Arztunterlagen sowie Bestätigungen des Hausverwalters. Kurze Haltedauern, hohe Anzahlungen im Vorvertrag und fehlender Energieverbrauch können demgegenüber als Indizien gegen eine tatsächliche Hauptwohnungsnutzung gewertet werden.
Für deutsche Staatsbürger mit Immobilienbesitz in Italien – etwa Ferienimmobilien am Lago di Como oder in der Toskana – ist die Entscheidung von unmittelbarer Relevanz. Der Gewinn aus dem Verkauf einer solchen Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb unterliegt in Italien der IRPEF, sofern das Objekt nicht als tatsächlicher Hauptwohnsitz genutzt wurde. Im Rahmen des deutsch-italienischen Doppelbesteuerungsabkommens ist zudem zu prüfen, inwieweit ein solcher Gewinn auch in Deutschland steuerpflichtig sein kann.