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Con la sentenza n. 11786/2025, la Corte di Cassazione ha pronunciato una decisione di particolare rilievo in materia di trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili abitativi. Al centro vi è l'art. 67 del TUIR, che prevede rilevanti conseguenze fiscali nel caso di cessione di un immobile entro cinque anni dall'acquisto, salvo che l'immobile sia stato destinato ad abitazione principale effettiva.
Le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili abitativi entro cinque anni dall'acquisto sono soggette a IRPEF, salvo che l'immobile sia stato destinato ad abitazione principale effettiva del proprietario. Rileva la dimora abituale, e non la mera residenza anagrafica. La distinzione ha grande rilevanza pratica: chi si limita a registrare formalmente l'immobile come abitazione principale, senza abitarvi realmente, non può invocare l'esenzione fiscale.
Le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili abitativi entro cinque anni dall'acquisto sono soggette a IRPEF, salvo che l'immobile sia stato destinato ad abitazione principale effettiva del proprietario.
A differenza di quanto avviene in altri ordinamenti, ai fini dell'imponibilità prevista dal TUIR non è necessario dimostrare un intento speculativo. L'obbligo fiscale dipende esclusivamente dal decorso del termine quinquennale e dalla mancata utilizzazione dell'immobile come abitazione principale effettiva, indipendentemente dal fatto che il venditore perseguisse finalità economiche o abbia alienato l'immobile per altre ragioni.
Le dichiarazioni scritte di vicini, amministratori di condominio o altri terzi che attestino l'effettivo utilizzo abitativo dell'immobile sono in linea di principio ammissibili come prova e non possono essere respinte in modo apodittico dai giudici. Tutti gli elementi indiziari disponibili devono invece essere valutati complessivamente.
I proprietari che intendano alienare un immobile entro cinque anni dall'acquisto e far valere l'esenzione dovrebbero documentare con cura l'effettivo utilizzo quale abitazione principale. Tra i mezzi di prova utili rientrano in particolare i contratti di fornitura di energia elettrica, gas e acqua, la corrispondenza inviata a quell'indirizzo, le iscrizioni scolastiche nel relativo bacino territoriale, la documentazione sanitaria e le attestazioni dell'amministratore di condominio. Al contrario, brevi periodi di possesso, consistenti acconti nel preliminare e assenza di consumi energetici possono essere valutati come indizi contrari a un effettivo uso abitativo principale.
Per i cittadini tedeschi proprietari di immobili in Italia, ad esempio case di vacanza sul Lago di Como o in Toscana, la decisione ha rilevanza immediata. Il guadagno derivante dalla vendita di tale immobile entro cinque anni dall'acquisto è soggetto a IRPEF in Italia, salvo che l'immobile sia stato effettivamente destinato ad abitazione principale. Nell'ambito della Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Germania dovrà inoltre verificarsi in che misura tale plusvalenza possa essere imponibile anche in Germania.