Con l'approvazione definitiva del cosiddetto DDL Semplificazioni il 26 novembre 2025, il legislatore italiano ha posto fine a un'impostazione da tempo criticata nel diritto successorio e immobiliare. Al centro della riforma vi è l'art. 44 di tale legge, che riscrive in modo significativo gli artt. 561, 562 e 563 del Codice civile, modificando profondamente il regime giuridico degli immobili di provenienza donativa. Per il mercato immobiliare italiano si tratta di un cambiamento di notevole portata.
Fino ad oggi, in Italia, era possibile che i legittimari potessero agire su immobili donati anche molti anni dopo l'apertura della successione, persino quando il bene fosse stato ormai venduto a terzi in buona fede. Chi acquistava un simile immobile doveva mettere in conto il rischio di perdere la proprietà e di doversi limitare a un'azione di regresso nei confronti del venditore. Anche le banche correvano il rischio che l'ipoteca iscritta sul bene rimanesse priva di effettiva garanzia in caso di successo dell'azione proposta dai legittimari. Ne derivava una sfiducia strutturale verso gli immobili con cosiddetta provenienza donativa, vale a dire quei beni che in passato erano stati oggetto di donazione.
Il nuovo quadro normativo interviene proprio su questo punto. Esso rafforza in modo considerevole la posizione degli acquirenti e degli istituti di credito e ricolloca il problema della tutela dei legittimari nel rapporto tra questi ultimi e il donatario. Al tempo stesso, l'istituto della legittima resta intatto; la riforma non riguarda né l'entità delle quote riservate né la cerchia dei soggetti tutelati, ma la questione di fino a che punto tale tutela possa spingersi a danno dei terzi.
1. Situazione precedente: diritto dei legittimari e provenienza donativa
Il diritto italiano dei legittimari appartiene ai modelli più rigorosi d'Europa. Determinati congiunti, in particolare il coniuge superstite, i figli e, in alcune ipotesi, i genitori, godono quali legittimari di una quota minima del patrimonio ereditario garantita dalla legge, la cosiddetta quota di legittima. Tale quota si calcola sull'intero asse ereditario, tenendo conto sia delle disposizioni testamentarie sia delle donazioni effettuate in vita. Se la legittima viene lesa da una donazione o da una disposizione mortis causa, al legittimario pretermesso spetta l'azione di riduzione, volta a ridurre le attribuzioni eccedenti e a reintegrare la quota minima riservata.
Una particolare fonte di conflitto sorgeva quando un immobile veniva dapprima donato e successivamente, durante la vita del donante oppure dopo la sua morte, alienato a un terzo. Nel regime previgente, la tutela del legittimario non si limitava a un credito pecuniario nei confronti del donatario. Se quest'ultimo era insolvente o comunque incapace di soddisfare la pretesa del legittimario, quest'ultimo poteva, in un secondo momento, chiedere la restituzione dell'immobile al terzo acquirente.
Sul piano dogmatico, questa situazione veniva spesso descritta come un'azione reale a funzione restitutoria. Il punto di partenza era un credito volto alla reintegrazione della legittima; se esso risultava inefficace, la pretesa si trasformava in una forma di aggressione diretta del bene immobile. In pratica, ciò comportava un rischio considerevole. Anche quando l'acquirente aveva acquistato a titolo oneroso e in buona fede, aveva effettuato le verifiche nei registri e stipulato l'atto in forma notarile, la titolarità del bene non risultava definitivamente sicura. I lunghi termini di prescrizione e decadenza del sistema successorio facevano sì che tale rischio potesse in concreto protrarsi per molti anni.
2. Conseguenze pratiche del vecchio regime
Questa configurazione non è rimasta confinata alla teoria. In pratica, gli immobili gravati da pregresse donazioni risultavano regolarmente più difficili da vendere e assai più difficili da finanziare. Molti istituti di credito rifiutavano del tutto il finanziamento di immobili con provenienza donativa oppure lo concedevano solo con riserve, ad esempio richiedendo garanzie aggiuntive o la stipula di polizze specifiche a copertura del rischio legittimario.
Dal lato degli acquirenti, il regime previgente implicava un notevole onere di verifica e consulenza. Non era sufficiente controllare l'attuale situazione proprietaria e gli eventuali gravami. Occorreva piuttosto ricostruire se e quando in passato fossero state effettuate donazioni, chi potesse qualificarsi come potenziale legittimario e se vi fosse il rischio concreto di pretese future. Di conseguenza, gli immobili donati venivano spesso negoziati con uno sconto e in alcuni casi risultavano di fatto esclusi dal mercato.
A ciò si aggiungeva l'incertezza delle fattispecie transfrontaliere. In particolare, dalla prospettiva tedesca appariva inconsueto che i legittimari potessero indirettamente aggredire beni ormai acquisiti da terzi. Nel diritto tedesco il Pflichtteil è tradizionalmente configurato come un mero credito di denaro; non è previsto un passaggio a un'azione reale contro l'acquirente successivo. In tale prospettiva, la soluzione italiana appariva come un'anomalia sistematica, con effetti tangibili sulla certezza del diritto e sull'attrattività del mercato.
3. Il mutamento di paradigma introdotto dall'art. 44 DDL Semplificazioni
È qui che interviene la riforma. L'art. 44 del DDL Semplificazioni riscrive le disposizioni rilevanti del Codice civile, in particolare gli artt. 561 e 563, e limita in modo significativo l'aggressione dei terzi acquirenti da parte dei legittimari. L'idea centrale è semplice: chi acquista un immobile a titolo oneroso e trascrive regolarmente il proprio acquisto non deve più correre il rischio di doverlo successivamente restituire ai legittimari. La tutela della legittima viene invece concentrata sul soggetto che ha realmente beneficiato dell'attribuzione, cioè il donatario.
In concreto, ciò significa che la cosiddetta azione di restituzione contro gli acquirenti a titolo oneroso viene in larga parte soppressa. L'acquirente in buona fede resta proprietario; il successo dell'azione del legittimario non comporta più il ritrasferimento del bene, ma solo un credito pecuniario contro il donatario. In questo modo la struttura della tutela dei legittimari in Italia viene avvicinata a un modello più diffuso nel confronto europeo, nel quale i diritti riservati sono configurati sistematicamente come pretese di denaro.
A ciò si collega strettamente il tema delle garanzie reali. Nel regime previgente, l'ipoteca iscritta da una banca su un immobile donato poteva, a seguito del successo dell'azione restitutoria, perdere in concreto efficacia, poiché la proprietà ritornava al legittimario. La riforma affronta tale problema assicurando normativamente la permanenza di tali gravami. Le ipoteche e gli altri diritti iscritti nei pubblici registri restano efficaci anche in presenza di pretese dei legittimari. Il rischio di una successiva sostanziale espropriazione del creditore viene quindi notevolmente ridotto.
4. Concentrazione della tutela dei legittimari su crediti pecuniari
La limitazione dell'aggressione nei confronti dei terzi acquirenti non significa che i legittimari restino privi di tutela. La riforma non modifica né l'idea di fondo della legittima né la cerchia dei soggetti tutelati. Ciò che cambia è la coerente concentrazione della tutela sul piano delle pretese pecuniarie.
Il legittimario la cui quota sia stata lesa da una donazione può continuare a proporre l'azione di riduzione. Se l'azione viene accolta, egli ha un diritto alla reintegrazione della propria quota che ora si dirige nei confronti del donatario. Quest'ultimo è tenuto al pagamento di una somma corrispondente al valore del vantaggio lesivo della legittima, nella misura necessaria a ricostituire la quota minima riservata. Il conflitto viene così ricondotto al classico rapporto triangolare tra de cuius, donatario e legittimario.
Il legislatore prevede un'eccezione soltanto per ipotesi strettamente circoscritte in cui il donatario sia insolvente e abbia a sua volta trasferito gratuitamente il bene, ad esempio mediante un'ulteriore donazione. In questi casi il legittimario può far valere nei confronti del nuovo avente causa a titolo gratuito una pretesa pecuniaria proporzionale, limitata al valore del vantaggio ricevuto. Anche in queste ipotesi eccezionali, tuttavia, non si tratta più della restituzione della proprietà, bensì del pagamento di una somma di denaro. L'acquisto del bene resta in linea di principio intangibile.
È significativo che il legislatore non abbia limitato la nuova disciplina ai beni immobili, ma l'abbia estesa a tutti i beni iscritti in pubblici registri. Rientrano quindi nella nuova logica anche altri beni registrati, come determinati veicoli o imbarcazioni. L'obiettivo è una soluzione coerente e trasversale rispetto ai registri.
5. Regime transitorio e ambito temporale di applicazione
Per la pratica, le norme transitorie sono particolarmente delicate. Il legislatore distingue tra successioni future e successioni già aperte. In linea di principio, la nuova disciplina si applica alle successioni che si aprono dopo l'entrata in vigore della riforma. Se il de cuius muore dopo tale momento, le pretese dei legittimari relative a immobili donati in precedenza ricadono direttamente nel nuovo regime: il terzo acquirente è protetto e il legittimario è rinviato al donatario.
Per le successioni già aperte, la legge prevede invece una finestra transitoria. Entro un periodo limitato i legittimari possono o promuovere un giudizio oppure trascrivere un'opposizione notarile contro la donazione. Se ciò avviene, per quella specifica situazione continua in linea di principio ad applicarsi il vecchio regime, con la conseguenza che può ancora residuare un'aggressione nei confronti del terzo acquirente. Se invece, entro tale termine, non viene proposta alcuna azione né trascritta alcuna opposizione, anche tali casi pregressi rientrano nell'ambito della nuova disciplina.
I procedimenti già pendenti devono essere definiti secondo le norme previgenti. Sarà la giurisprudenza a chiarire caso per caso fin dove si estenda il regime transitorio e in quali ipotesi l'applicazione della nuova disciplina ai processi in corso sia esclusa. Nella pratica della consulenza ciò significa che occorre distinguere con precisione tra successioni già aperte e successioni future e monitorare con attenzione i termini applicabili.
6. Avvicinamento al modello tedesco del Pflichtteil
La riforma determina un evidente avvicinamento al diritto tedesco della quota di legittima. In Germania il Pflichtteil è da sempre un mero credito di denaro nei confronti degli eredi; le pretese integrative relative alle donazioni compiute in vita non mutano tale impostazione. Il legittimario non partecipa direttamente ai singoli beni dell'asse ereditario, ma ottiene un credito fondato sulla differenza tra la quota ereditaria legale e quanto concretamente attribuito.
Fino ad ora, il diritto italiano si discostava da tale modello, poiché consentiva, in materia di immobili donati e a determinate condizioni, un'aggressione reale nei confronti dei terzi acquirenti. Con la nuova disciplina si assiste a un ritorno a una più netta distinzione dogmatica: anche in Italia la legittima è, nella sua sostanza, un credito di denaro, e la cerchia dei soggetti obbligati viene, salvo le eccezioni descritte, limitata al donatario e ai suoi aventi causa.
Nelle successioni italo-tedesche ciò può agevolare il coordinamento tra i due ordinamenti. Là dove trovi applicazione il diritto sostanziale italiano, i rischi per terzi acquirenti e banche risultano oggi più prevedibili. Allo stesso tempo, la tutela della legittima nel diritto italiano rimane intensa, tanto quanto all'entità delle quote riservate quanto alla rilevanza delle donazioni effettuate in vita. La riforma non neutralizza la legittima; elimina soprattutto attriti con la circolazione dei beni.
7. Considerazioni conclusive
La riforma del diritto italiano della legittima e degli immobili introdotta dal DDL Semplificazioni 2025 è più di una correzione tecnica. Essa segna un vero mutamento di paradigma nel rapporto tra diritto successorio necessario e tutela dell'affidamento nei traffici giuridici. Il legislatore abbandona un modello che, pur massimizzando in singoli casi la posizione dei legittimari, gravava il mercato immobiliare per decenni, e sceglie un sistema nel quale gli interessi dei legittimari trovano realizzazione soprattutto là dove si concentra il vantaggio economico: presso il donatario.
Per i clienti con interessi immobiliari in Italia, siano essi acquirenti, venditori, donanti o eredi, vale la pena riconsiderare le precedenti valutazioni di rischio. Numerose situazioni nelle quali in passato si doveva mettere in guardia rispetto a immobili di provenienza donativa appaiono oggi sensibilmente meno problematiche. Al tempo stesso, il diritto dei legittimari resta un settore complesso e potenzialmente conflittuale che, specialmente nelle fattispecie transfrontaliere, richiede un accurato coordinamento tra gli ordinamenti coinvolti.
Una consulenza fondata dovrebbe quindi considerare sia i nuovi confini legislativi sia le persistenti particolarità del diritto successorio italiano e, ove opportuno, creare un ponte con il diritto tedesco della legittima e dei diritti reali. Solo così è possibile sfruttare davvero il potenziale della riforma: maggiore certezza del diritto per acquirenti e operatori del mercato, senza sacrificare la tutela dei legittimari, radicata anche sul piano costituzionale.