Vorverträge und Verkäuferhaftung beim Immobilienkauf in Italien

Mit dem Urteil Nr. 8905 vom 3. April 2025 hat die italienische Corte di Cassazione grundlegende Fragen des Immobilienvorvertragsrechts neu konturiert. Im Mittelpunkt stehen der Beweislastmaßstab bei behaupteten Mängeln, das Verständnis der vertraglichen Treuepflichten sowie die dogmatische Herleitung der Schadensberechnung bei Nichterfüllung des Vorvertrags.

Die Entscheidung, die ihren Ursprung in einem seit den 1990er-Jahren geführten Rechtsstreit hat, zeichnet sich durch eine sorgfältige Rekonstruktion des Sachverhalts und eine systematische Verortung der einschlägigen Prinzipien des Vertragsrechts aus.

Der Sachverhalt: Vorvertrag, teilweise Fremdheit des Grundstücks und Fristsetzung zur Leistung

Ausgangspunkt war ein Vorvertrag aus dem Jahr 1992, der den Verkauf einer Immobilie betraf, welche sich später als teilweise auf fremdem Grund errichtet herausstellte. Der Käufer verweigerte daraufhin den Abschluss des notariellen Kaufvertrags, machte eine Vertragsverletzung der Verkäufer geltend und verlangte die Rückzahlung des doppelten Anzahlungsbetrags (caparra).

Die Verkäufer bemühten sich ihrerseits derweil darum, die fremde Grundstücksfläche nachträglich zu erwerben, und forderten den Käufer sodann zur Unterzeichnung auf. Nachdem dieser sich weiterhin weigerte, leiteten sie eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß Art. 1454 codice civile – c.c. ein, was schließlich zur gesetzlichen Auflösung (risoluzione di diritto) des Vorvertrags führte.

Nach über dreißig Jahren und mehreren Instanzen befasste sich die Cassazione erneut mit der Sache, um drei zentrale Fragen zu klären:

• Wer trägt die Beweislast für das Fehlen von Mängeln oder für die rechtliche Eigentumslage ?

• Unter welchen Voraussetzungen ist eine Verweigerung des Vertragsschlusses durch den Käufer gerechtfertigt?

• Nach welchen Kriterien bemisst sich der Schaden bei Nichterfüllung des Vorvertrags?

Die gute Treue des Verkäufers und die teilweise Fremdheit des Grundstücks

Die Corte di Cassazione stellt klar, dass die gutgläubige Unkenntnis des Verkäufers hinsichtlich der teilweisen Fremdheit des Grundstücks vermutet wird (Art. 1147 Abs. 3 c.c.), solange keine gegenteiligen Beweise vorliegen. Im konkreten Fall wurde die Fremdheit erst nach Abschluss des Vorvertrags entdeckt; die Verkäufer erwarben daraufhin die fehlende Teilfläche, um die Eigentumsübertragung sicherzustellen.

Daraus folgt: Der Käufer darf den Abschluss des endgültigen Vertrags nicht vor Ablauf der vereinbarten Frist verweigern, solange der Verkäufer objektiv in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen und das Eigentum zu verschaffen. Dieser Grundsatz – bereits gefestigt durch frühere Entscheidungen (vgl. Cass. 4164/2015; 28856/2021) – dient der Wahrung des synallagmatischen Gleichgewichts in der Phase zwischen Vorvertrag und endgültiger Übereignung.

Die Fristsetzung zur Leistung: Wirksamkeit auch ohne festen Notartermin

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist die Aussage der Cassazione zur formellen Wirksamkeit der diffida ad adempiere. Die Fristsetzung bleibt gültig, auch wenn sie kein konkretes Datum oder keinen bestimmten Notar nennt, sofern ein bestimmter Zeitraum für die Erfüllung festgelegt wird. Nach Art. 1454 c.c. genügt es, dass der Gläubiger einen klar definierten Zeitraum setzt, innerhalb dessen der Schuldner leisten muss; ein exakter Termin ist nicht erforderlich.

Zweck der Vorschrift ist nicht die formale Präzision, sondern die endgültige Klärung der wechselseitigen Rechtspositionen. Daher ist eine Fristsetzung auch ohne Angabe von Ort und Stunde des Notartermins wirksam, sofern sie dem Schuldner einen angemessenen Zeitraum zur Erfüllung belässt (vgl. Cass. 1898/2011; 8910/1998).

Beweislastverteilung: Stärkung der Käuferposition

Auch wenn dies nicht der unmittelbare Streitpunkt des Verfahrens war, bestätigt das Urteil einen inzwischen gefestigten Grundsatz:

Behauptet der Käufer Mängel der Immobilie, die zwischen Vorvertrag und endgültigem Vertrag aufgetreten sind und den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch vereiteln, so trägt der Verkäufer die Beweislast dafür, dass die behaupteten Mängel nicht bestehen, oder er seiner Pflicht zur Lieferung einer mangelfreien und gebrauchstauglichen Sache nachgekommen ist.

Dieser Ansatz stützt sich auf Art. 1218 c.c. und den Grundsatz der Treu und Glauben im Vertragsvollzug. Er verpflichtet den Verkäufer, den Zustand der Immobilie sorgfältig zu dokumentieren (z. B. durch Gutachten, Fotografien oder Besichtigungsprotokolle) und entsprechende Nachweise zu sichern.

Für den Käufer bedeutet die Entscheidung eine spürbare prozesstaktische Entlastung, da er die Mängel nicht mehr bis ins Detail beweisen muss, sondern lediglich deren Vorliegen plausibel machen.

Der Schaden bei Nichterfüllung: Kern der Entscheidung

Die Cassazione hob das Berufungsurteil teilweise auf, weil die Vorinstanz den Schaden des Verkäufers fehlerhaft bemessen hatte. Dieser war als Differenz zwischen dem Auktionspreis und dem im Vorvertrag vereinbarten Kaufpreis berechnet worden – ein Maßstab, den der Gerichtshof als unzutreffend verwirft.

Die Corte formuliert einen neuen Leitsatz (principio di diritto):

„Beim Vorvertrag über den Verkauf einer Immobilie ist der dem Verkäufer zustehende Gewinnschaden (lucro cessante) anhand der Differenz zwischen dem im Vorvertrag vereinbarten Preis und dem Marktwert der Immobilie im Zeitpunkt der endgültigen Nichterfüllung zu bestimmen; weitere Umstände dürfen berücksichtigt werden, sofern sie substantiiert vorgetragen, bewiesen und vernünftigerweise vorhersehbar sind.“

Damit betont die Cassazione, dass nicht der historische Kaufpreis oder Zuschlagspreis maßgeblich ist, sondern der reale Marktwert im Zeitpunkt der Vertragsauflösung. Eine automatische „compensatio lucri cum damno“ – also die Verrechnung von Vorteilen mit Nachteilen – findet keine Anwendung: Ziel des Schadensersatzes ist der Ausgleich des tatsächlichen Vermögensschadens, nicht die Schaffung eines Vorteils.

Treu und Glauben sowie Vorhersehbarkeit des Schadens

Unter ausdrücklichem Hinweis auf die Art. 1223 und 1225 c.c. bekräftigt der Gerichtshof, dass nur unmittelbare, kausal zurechenbare und vorhersehbare Schäden ersatzfähig sind.

Das Berufungsgericht wird daher im fortgesetzten Verfahren den Marktwert des Objekts im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Auflösung (d. h. mit Ablauf der Fristsetzung) zu ermitteln und mit dem vertraglich vereinbarten Preis zu vergleichen haben.

Nur aus dieser Differenz lässt sich der tatsächlich entstandene Gewinnschaden ableiten.

Praktische Konsequenzen

Für Verkäufer:

• Zustand und Beschaffenheit der Immobilie vor Vertragsabschluss umfassend dokumentieren;

• sämtlichen Schriftverkehr und etwaige Gutachten archivieren;

• bei Unstimmigkeiten proaktiv handeln, um die eigene Redlichkeit und Vertragstreue zu belegen.

Für Käufer:

• etwaige Mängel unverzüglich und nachvollziehbar rügen;

• prüfen, ob die Voraussetzungen für die Leistungsverweigerung (Art. 1460 c.c.) erfüllt sind;

• unbegründete Verweigerungen vermeiden, um nicht selbst in Schuldnerverzug zu geraten.

Schlussfolgerung

Das Urteil Cassazione civile Nr. 8905/2025 stärkt das Prinzip der gegenseitigen Vertragstreue und der materiellen Gerechtigkeit im italienischen Immobilienrecht. Es verpflichtet den Verkäufer, den mangelfreien Zustand der Immobilie zu belegen, und verlangt zugleich eine realistische und zeitgerechte Bewertung des Schadens bei Vertragsauflösung.

Auch für die notarielle und anwaltliche Praxis ist die Entscheidung von erheblicher Tragweite:

Sie verdeutlicht, dass Transparenz, Dokumentationssorgfalt und die Beachtung von Treu und Glaube nicht nur ethische Gebote, sondern auch effektive Instrumente der rechtlichen Risikoprävention sind.