Schenkungsimmobilien und Pflichtteilansprüche im italienischen Recht: Die Reform durch das DDL Semplificazioni 2025

Mit der endgültigen Verabschiedung des sogenannten DDL Semplificazioni am 26. November 2025 hat der italienische Gesetzgeber einen seit Langem kritisierten Sonderweg im Erb- und Immobilienrecht beendet. Im Mittelpunkt der Reform steht Art. 44 dieses Gesetzes, der insbesondere die Art. 561, 562 und 563 des Codice Civile neu fasst und damit die Rechtslage bei geschenkten Immobilien grundlegend umgestaltet. Für den italienischen Immobilienmarkt ist dies ein Einschnitt von erheblicher Tragweite.
Denn bislang war es in Italien möglich, dass Pflichtteilsberechtigte – die sogenannten legittimari – noch Jahre nach dem Erbfall auf geschenkte Immobilien zugreifen konnten, selbst wenn diese längst an gutgläubige Dritte verkauft worden waren. Wer eine solche Immobilie erwarb, musste damit rechnen, das Eigentum unter Umständen wieder zu verlieren und sich mit einem Regress beim Verkäufer begnügen zu müssen. Banken wiederum liefen Gefahr, dass eine auf die Immobilie bestellte Hypothek im Fall einer erfolgreichen Klage der Pflichtteilsberechtigten „ins Leere“ fiel. Die Folge war ein strukturelles Misstrauen gegenüber Immobilien mit sogenannter provenienza donativa, also solcher Objekte, die irgendwann in der Vergangenheit Gegenstand einer Schenkung gewesen waren.
Der neue Rechtsrahmen setzt hier an: Er stärkt die Position von Käufern und Kreditinstituten erheblich und verlagert die Pflichtteilsproblematik zurück in das Verhältnis zwischen Pflichtteilsberechtigten und Beschenkten. Zugleich bleibt der Pflichtteil als Institution unangetastet; die Reform betrifft nicht die Höhe der Quoten oder den Kreis der Berechtigten, sondern die Frage, wie weit deren Schutz zulasten Dritter reichen darf.

1. Ausgangslage: Pflichtteilsrecht und provenienza donativa

Das italienische Pflichtteilsrecht gehört zu den strengeren Modellen in Europa. Bestimmte Angehörige – insbesondere der überlebende Ehegatte, die Kinder und in bestimmten Konstellationen die Eltern – genießen als legittimari einen gesetzlich garantierten Mindestanteil am Nachlass, die sogenannte quota di legittima. Dieser Pflichtteil errechnet sich aus dem Gesamtnachlass, wobei sowohl testamentarische Verfügungen als auch Schenkungen zu Lebzeiten berücksichtigt werden. Wird die legittima durch eine Schenkung oder eine letztwillige Verfügung verletzt, steht dem benachteiligten Legitimär die azione di riduzione zu, eine Pflichtteilsklage, mit der er die Kürzung übermäßiger Zuwendungen und die Ergänzung seines gesetzlichen Mindestanteils verlangen kann.
Besonderes Konfliktpotential entwickelte sich in dem Moment, in dem eine Immobilie zuerst verschenkt und später, noch zu Lebzeiten des Schenkers oder auch nach dessen Tod, an einen Dritten veräußert wurde. Nach der bisherigen Rechtslage beschränkte sich der Pflichtteilsschutz nicht auf einen Geldanspruch gegen den Beschenkten. Blieb dieser zahlungsunfähig oder war auf andere Weise nicht in der Lage, den Pflichtteilsanspruch zu befriedigen, konnte der Legitimär in einem zweiten Schritt eine Rückübereignung der Immobilie vom Dritterwerber verlangen.
Dogmatisch wurde diese Konstellation häufig als „Realklage mit restitutiver Funktion“ beschrieben: Ausgangspunkt war eine schuldrechtliche Forderung auf Ergänzung des Pflichtteils; blieb diese erfolglos, „verdichtete“ sich der Anspruch zu einem dinglichen Rückgriff auf die Immobilie selbst. Für die Praxis bedeutete dies ein erhebliches Risiko. Selbst wenn der Käufer entgeltlich und gutgläubig erworben, alle Registereinsichten vorgenommen und den Kaufvertrag notariell beurkundet hatte, war sein Eigentum nicht endgültig gesichert. Die – je nach Konstellation – langen Verjährungs- und Ausschlussfristen im Pflichtteilsrecht führten dazu, dass dieses Risiko faktisch über viele Jahre bestehen blieb.

2. Praktische Folgen der alten Rechtslage

Die geschilderte Konstellation blieb nicht Theorie. In der Praxis waren mit Schenkungen belastete Immobilien regelmäßig schwieriger zu verkaufen und deutlich schwerer zu finanzieren. Viele Kreditinstitute finanzierten Objekte mit provenienza donativa entweder gar nicht oder nur unter Vorbehalten, etwa gegen Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder Abschluss spezieller Versicherungen, die das Pflichtteilsrisiko abdecken sollten.
Auf Seiten der Käufer führte die Rechtslage zu einem erheblichen Beratungs- und Prüfungsaufwand. Es genügte nicht, die aktuelle Eigentumslage und etwaige Belastungen zu prüfen. Vielmehr musste nachvollzogen werden, ob und wann in der Vergangenheit Schenkungen stattgefunden hatten, wer als potentieller Pflichtteilsberechtigter in Betracht kam und ob mit einer Geltendmachung von Ansprüchen zu rechnen war. In der Konsequenz wurden geschenkte Immobilien häufig nur mit Abschlag gehandelt, teilweise blieben sie faktisch vom Markt ausgeschlossen.
Hinzu kam die Unsicherheit der Beteiligten in grenzüberschreitenden Konstellationen. Gerade aus deutscher Perspektive war die Vorstellung ungewöhnlich, dass Pflichtteilsberechtigte mittelbar Zugriff auf Objekte nehmen konnten, die längst von Dritten erworben worden waren. Im deutschen Recht ist der Pflichtteil traditionell als reiner Geldanspruch ausgestaltet; ein Übergang zum dinglichen Anspruch gegenüber Dritterwerbern ist nicht vorgesehen. Die italienische Lösung erschien vor diesem Hintergrund als systematischer Ausreißer – mit spürbaren Auswirkungen auf den Rechts- und Wirtschaftsstandort.

3. Der Paradigmenwechsel durch Art. 44 DDL Semplificazioni

An dieser Stelle setzt die Reform an. Art. 44 DDL Semplificazioni fasst die maßgeblichen Normen des Codice Civile – insbesondere Art. 561 und 563 – neu und begrenzt den Zugriff der Pflichtteilsberechtigten auf Dritterwerber erheblich. Der zentrale Gedanke ist schnell beschrieben: Wer eine Immobilie entgeltlich erwirbt und seinen Erwerb ordnungsgemäß transkribieren lässt, soll nicht mehr Gefahr laufen, diese Immobilie später an Pflichtteilsberechtigte herausgeben zu müssen. Das Pflichtteilsrecht wird auf denjenigen konzentriert, der die Zuwendung tatsächlich erhalten hat, also den Beschenkten.
Im Einzelnen bedeutet dies, dass die sogenannte azione di restituzione gegen entgeltliche Erwerber weitgehend abgeschafft wird. Der gutgläubige Käufer bleibt Eigentümer; eine erfolgreiche Pflichtteilsklage führt nicht mehr zur Rückübertragung des Eigentums, sondern „nur“ zu einem Geldersatzanspruch gegen den Beschenkten. Damit wird die Struktur der italienischen Pflichtteilsergänzung an das im europäischen Vergleich häufigere Modell angenähert, in dem Pflichtteilsrechte systematisch als Zahlungsansprüche ausgestaltet sind.
Eng damit verbunden ist die Frage der dinglichen Sicherheiten. Nach bisheriger Rechtslage konnte eine Hypothek, die ein Kreditinstitut auf eine geschenkte Immobilie bestellt hatte, im Gefolge einer erfolgreichen azione di restituzione faktisch ins Leere fallen, weil das Eigentum auf den Pflichtteilsberechtigten zurückübertragen wurde. Die Reform begegnet dieser Problematik, indem sie den Fortbestand solcher Belastungen normativ absichert. Hypotheken und andere grundbuchlich eingetragene Rechte bleiben wirksam, auch wenn Pflichtteilsansprüche im Raum stehen. Das Risiko einer nachträglichen „Enteignung“ der Bank wird damit wesentlich reduziert.

4. Konzentration des Pflichtteilsschutzes auf Geldansprüche

Auch wenn der Zugriff auf Dritterwerber eingeschränkt wird, bedeutet dies nicht, dass Pflichtteilsberechtigte schutzlos bleiben. Die Reform ändert nichts am Grundgedanken der legittima und auch nichts am Kreis der Berechtigten. Neu ist vielmehr die konsequente Konzentration des Pflichtteilsschutzes auf Geldansprüche.
Der Legittimario, dessen Pflichtteil durch eine Schenkung verletzt wurde, kann weiterhin die azione di riduzione erheben. Führt diese Klage zum Erfolg, hat er einen Anspruch auf Ergänzung seiner Quote, der sich nunmehr auf den Beschenkten richtet. Dieser schuldet die Zahlung eines Betrags, der dem Wert des pflichtteilsverletzenden Vorteils entspricht, soweit dieser zur Wiederherstellung der vorgeschriebenen Quote erforderlich ist. Der Konflikt wird damit wieder in das klassische Dreiecksverhältnis Erblasser – Beschenkter – Pflichtteilsberechtigter zurückverlagert.
Eine Ausnahme sieht der Gesetzgeber nur für eng begrenzte Konstellationen vor, in denen der Beschenkte insolvent ist und die Immobilie unentgeltlich weitergegeben hat, etwa durch eine weitere Schenkung. In diesen Fällen kann der Pflichtteilsberechtigte den neuen unentgeltlichen Erwerber auf eine anteilige Geldentschädigung in Anspruch nehmen, begrenzt auf den Wert der erhaltenen Zuwendung. Selbst in diesen Ausnahmefällen geht es jedoch nicht mehr um die Rückübertragung des Eigentums, sondern um die Zahlung eines Geldbetrags. Der Eigentumserwerb bleibt grundsätzlich unangetastet.
Bemerkenswert ist, dass der Gesetzgeber die Neuregelung nicht auf Immobilien beschränkt, sondern auf alle in öffentlichen Registern erfassten Vermögenswerte erstreckt. Damit werden auch andere registrierte Güter – etwa bestimmte Fahrzeuge oder Schiffe – in die neue Systematik einbezogen. Ziel ist eine kohärente und registerübergreifende Lösung.

5. Übergangsrecht und zeitlicher Anwendungsbereich

Für die Praxis besonders heikel sind Übergangsregelungen. Der Gesetzgeber differenziert hier zwischen künftigen und bereits eröffneten Nachlässen. Grundsätzlich soll die neue Rechtslage für Erbfälle gelten, die nach dem Inkrafttreten der Reform eintreten. Stirbt der Erblasser nach diesem Zeitpunkt, so unterfallen die Pflichtteilsansprüche hinsichtlich zuvor geschenkter Immobilien unmittelbar dem neuen Regime: Der Dritterwerber wird geschützt, der Pflichtteilsberechtigte ist auf den Beschenkten verwiesen.
Für bereits eröffnete Nachlässe sieht das Gesetz eine Übergangsfrist vor. Innerhalb eines zeitlich begrenzten Fensters können Pflichtteilsberechtigte entweder Klage erheben oder eine notarielle Opposition gegen die Schenkung eintragen lassen. Wird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, gilt für die betreffende Konstellation im Grundsatz weiterhin die alte Rechtslage, mit der Folge, dass unter Umständen noch ein Rückgriff auf Dritterwerber in Betracht kommen kann. Wird dagegen innerhalb dieser Frist weder geklagt noch eine Opposition eingetragen, fallen die entsprechenden Altfälle in den Anwendungsbereich der neuen Regeln.
Bereits anhängige Verfahren bleiben nach den bisherigen Vorschriften zu Ende zu führen. Hier wird die Rechtsprechung im Einzelfall klären müssen, wie weit die Übergangsregelungen reichen und in welchen Konstellationen eine Anwendung neuen Rechts im laufenden Prozess ausgeschlossen ist. Für die Beratungspraxis bedeutet dies, dass laufende und künftige Erbfälle genau voneinander abgegrenzt und die jeweiligen Fristen sorgfältig überwacht werden müssen.

6. Annäherung an das deutsche Modell des Pflichtteils

Die Reform führt zu einer deutlichen Annäherung an das deutsche Pflichtteilsrecht. In Deutschland ist der Pflichtteil seit jeher ein reiner Geldanspruch gegen die Erben; Ergänzungsansprüche bei lebzeitigen Schenkungen ändern daran nichts. Der Pflichtteilsberechtigte partizipiert nicht unmittelbar an einzelnen Nachlassgegenständen, sondern erhält einen Zahlungsanspruch, der sich an der Differenz zwischen dem gesetzlichen Erbteil und dem tatsächlich Zugewendeten orientiert.
Die italienische Rechtslage entfernte sich hiervon bislang dadurch, dass sie im Bereich geschenkter Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen einen dinglichen Zugriff auf Dritterwerber zuließ. Mit der nun vorgenommenen Neuregelung erfolgt eine Rückbesinnung auf eine klare dogmatische Trennung: Der Pflichtteil ist auch in Italien im Kern ein Geldanspruch, und der Kreis der Anspruchsgegner wird – mit den beschriebenen Ausnahmen – auf den Beschenkten und seine Rechtsnachfolger begrenzt.
In deutsch-italienischen Erbfällen kann dies die Koordination der Rechtsordnungen erleichtern. Wo italienisches Sachrecht zur Anwendung kommt, sind die Risiken für Dritterwerber und Banken nun stärker kalkulierbar. Zugleich bleibt der Pflichtteilsschutz nach italienischem Recht in seiner Intensität – sowohl was die Höhe der Quoten als auch die Berücksichtigung von Schenkungen angeht – weiterhin ausgeprägt. Die Reform neutralisiert nicht den Pflichtteil, sondern beseitigt in erster Linie Friktionen mit dem Rechtsverkehr.

7. Schlussbemerkung

Die Reform des italienischen Pflichtteils- und Immobilienrechts durch den DDL Semplificazioni 2025 ist mehr als eine technische Korrektur. Sie markiert einen grundlegenden Paradigmenwechsel im Verhältnis zwischen zwingendem Erbrecht und Verkehrsschutz. Der Gesetzgeber kehrt sich von einer Lösung ab, die im Einzelfall zwar die Position der Pflichtteilsberechtigten maximierte, aber den Immobilienverkehr über Jahrzehnte belastete, und entscheidet sich für eine Systematik, in der die Interessen der legittimari vorrangig dort realisiert werden, wo auch der wirtschaftliche Vorteil anfällt: beim Beschenkten.
Für Mandanten mit Immobilienbezug in Italien – sei es als Käufer, Verkäufer, Schenker oder Erbe – lohnt sich eine Neubewertung der bisherigen Risikoeinschätzungen. Zahlreiche Fallkonstellationen, in denen bislang vor einer Beteiligung an Objekten mit provenienza donativa gewarnt werden musste, stellen sich nun deutlich weniger problematisch dar. Zugleich bleibt das Pflichtteilsrecht ein komplexes und streitanfälliges Feld, das insbesondere in grenzüberschreitenden Konstellationen eine sorgfältige Abstimmung der beteiligten Rechtsordnungen erfordert.
Eine fundierte Beratung sollte daher sowohl die neuen gesetzlichen Leitplanken als auch die fortbestehenden Besonderheiten des italienischen Erbrechts berücksichtigen und – wo geboten – eine Brücke zum deutschen Pflichtteils- und Sachenrecht schlagen. Nur so lässt sich das Potential der Reform wirklich nutzen: mehr Rechtssicherheit für Käufer und Marktteilnehmer, ohne den verfassungsrechtlich verankerten Schutz der Pflichtteilsberechtigten preiszugeben.