Als zweisprachiger Rechtsanwalt und Avvocato stabilito berate und vertrete ich deutsche Investoren und Käufer beim Erwerb von Immobilien in Italien – von der ersten rechtlichen Einordnung über die strategiegeleitete Transaktionsplanung und die grenzüberschreitende Vertragsgestaltung bis zur notariellen Beurkundung (rogito). Ich entwerfe und prüfe Vorverträge (contratto preliminare / compromesso di compravendita), steuere die Due Diligence (Eigentum und Titelfortführung, Lasten, Urbanistik/Agibilità, APE), koordiniere sichere Zahlungswege (z. B. Notar-Treuhandkonto / conto dedicato) und kläre steuerliche Implikationen (IMU, TARI, IRPEF). Dank binationaler Qualifikation und Praxis setze ich Mandatsziele zielgerichtet, effizient und individuell um.

Alessandro De Maria

Rechtsanwalt und Avvocato stabilito
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Checkliste zum Immobilienkauf in Italien

1. Ausgangspunkt: Struktur und Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts

Anders als im deutschen Recht tritt der Eigentumsübergang bereits mit der notariellen Beurkundung ein. Daraus folgt: Zahlung, Löschung bzw. Übernahme von Lasten und Pflichtangaben (Bautitel/Energieausweis) müssen synchron gesichert werden. Für internationale Käufer empfiehlt sich eine anwaltlich geführte Transaktion mit klar definierten Bedingungen und Fristen.

2. Kaufangebot (proposta irrevocabile di acquisto)

Ein angenommenes Kaufangebot, das Objekt, Preis und Fristen enthält, kann bindende Wirkung entfalten und faktisch den Vorvertrag ersetzen. Daher gilt stets ein solche abzugeben:

• wenn aufschiebenden Bedingungen wie eine Finanzierungszusage, positive Due Diligence, die Vorlage behördliche Unterlagen, vereinbart werden;

• die caparra sauber qualifiziert wird: caparra confirmatoria (Sicherungs-/Sanktionsfunktion) vs. caparra penitenziale (Rücktrittsrecht gegen Zahlung);

• Keine automatische Umwandlung in einen „fertigen“ Vorvertrag ohne Schutzklauseln.

3. Vorvertrag (contratto preliminare/compromesso) – das zentrale Instrument

Der Vorvertrag bündelt die materiellen Sicherungen des Kaufs:

• Pflichtinhalte (Auszug): genaue Objektidentifikation (Kataster/Planimetrie), Preis/Zahlplan, Lastenfreiheit (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pfändungen), Urbanistik/Agibilità/APE, Kondominiumslage, Notartermin, Zug-um-Zug-Zahlung.

• Transkription (trascrizione, Art. 2645-bis c.c.): verschafft Rangschutz gegen spätere Eintragungen; bezahlt Caparre/Acconti werden durch ein Immobiliärprivileg (Art. 2775-bis c.c.) bevorzugt gesichert.

• Rechtsdurchsetzung: Erfüllungsurteil mit Eigentumsübertragung (Art. 2932 c.c.) bleibt offen, falls die Gegenseite nicht leistet.

• Best Practice: Vorvertrag notariell beurkunden (insb. Bauträgerfälle) und unverzüglich transkribieren lassen.

4. Notarrolle und Zahlungssicherung am Beurkundungstag

Der Notar (neutraler Amtsträger) prüft Registerlage und Legalität, ist aber kein Parteivertreter. Sprachlich wird grundsätzlich Italienisch beurkundet; bei Bedarf beeidigter Dolmetscher bzw. zweisprachige Fassung.

Zahlungswege:

• Assegni circolari (bankbestätigte Schecks) oder

• Preis-Hinterlegung über das Notar-Treuhandkonto (conto dedicato): Freigabe erst nach ordnungsgemäßer Registrierung/Eintragung – in grenzüberschreitenden Fällen die sicherste Lösung.

5. Urbanistik & Kataster, Agibilità und APE

Formale Pflichtangaben: Die Urkunde muss die Bautitel (oder zulässige Ersatzangaben) enthalten; fehlen sie, droht formale Nichtigkeit der Urkunde. Agibilità (Nutzbarkeit) und Planimetrie-Kongruenz sind vor Vertragsschluss zu klären. APE (Energieausweis) ist beizubringen; Verstöße führen zu Verwaltungsfolgen/Sanktionen, nicht automatisch zur Nichtigkeit. Kondominium: Rückstände, Beschlussprotokolle, Sonderumlagen vorab prüfen.

6. Steuern beim Erwerb – Orientierungsrahmen

Nicht vom Bauträger (ohne IVA):

• Erstwohnsitz/„prima casa“: 2 % Registersteuer, je 50 € Hypothek/Kataster (prezzo-valore möglich).

• Zweitwohnung: 9 % Registersteuer, je 50 € Hypothek/Kataster (prezzo-valore möglich).

Vom Bauträger (mit IVA):

• Register/Hypothek/Kataster: je 200 € (insgesamt 600 €),

• IVA: regelmäßig 4 % (prima casa), 10 % (Regelfall), 22 % (Luxusklassen).
  

Preis-Wert-Prinzip (prezzo-valore): Bei Privaterwerben kann die Registersteuer auf Katasterwert berechnet werden (typisch günstiger), vorausgesetzt: natürliche Person, Wohnzweck, Erklärung im Akt.

Darlehen/Mutuo: Imposta sostitutiva (üblich 0,25 %/2 % je nach Fall).

Nach dem Kauf: IMU (Grundsteuer; Hauptwohnung meist befreit, Ausnahmen Luxusklassen), TARI (Abfall). Kommunale Satzungen beachten.

7. Bauträgerkauf und „vom Plan“ (immobili da costruire)

Verpflichtend sind:

• Fideiussione (Bank/Versicherung) für alle vor Eigentumsübergang gezahlten Beträge (Caparra/Acconti),

• Decennale postuma (10-Jahres-Baugewährleistungsversicherung) bei Beurkundung.

• Der Vorvertrag ist hier notariell, mit Pflichtangaben; Fehlen der Sicherheiten kann drastische Rechtsfolgen auslösen.

• Praxis: Keine Zahlung ohne wirksame Fideiussione; Übergabe der decennale dokumentieren.

8. Maklerprovision (provvigione)

Rechtsgrundsätzlich entsteht die Provision für beide Seiten, wenn der Abschluss kausal auf den Makler zurückgeht (Fälligkeit häufig bereits beim Vorvertrag). Deshalb die Fälligkeit vertraglich verschieben (z. B. „erst beim Notartermin“) und Provisionshöhe in der Urkunde offenlegen.

Immobilienkauf geplant?

Sie planen einen Immobilienkauf in Italien? Ich begleite Sie bei Strukturierung des Vorvertrag, Transkription, Treuhand, Steuerregime und führe Sie rechtssicher durch Beurkundung und den Nachlauf. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt auf, bestenfalls vor Unterzeichnung einer proposta.