Cassazione 11786/2025: Veräußerungsgewinn bei Immobilien ohne Hauptwohnsitz innerhalb von 5 Jahren steuerpflichtig

I. Leitsatz (redaktionell)

Veräußerungsgewinne aus der entgeltlichen Übertragung von Wohnimmobilien, die innerhalb von fünf Jahren seit Erwerb (nicht von Todes wegen) erfolgt, sind einkommensteuerpflichtig (IRPEF), sofern die Immobilie nicht für den überwiegenden Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung als „abitazione principale“ (tatsächlicher Hauptwohnsitz) des Veräußerers bzw. seiner Familie genutzt wurde. Maßgeblich ist die Dimora abituale als Tatsache, nicht die residenza anagrafica (Meldeanschrift). Eine Spekulationsabsicht muss nicht festgestellt werden. Schriftliche Dritt­erklärungen sind im Steuerprozess als Indizien verwertbar und dürfen nicht pauschal ausgeschlossen werden. (Cass., Sez. V, ord. 5. 5. 2025, n. 11786; anschlussfähig u. a. an Cass. 17528/2024; 30180/2021; 4757/2021; 14270/2016)

II. Normativer Rahmen und Systematik

Ausgangspunkt ist Art. 67 Abs. 1 lit. b) TUIR, welcher Plusvalenze (Gewinne) aus der Veräußerung innerhalb von fünf Jahren den „redditi diversi“ zuordnet.

Ausnahmen hiervon sind der (i) Erwerb von Todes wegen (successione) sowie (ii) die tatsächliche Hauptwohnsitznutzung („abitazione principale“) im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf.

Die Norm privilegiert die faktische Nutzung – der Meldeeintrag ist weder notwendiges Tatbestandsmerkmal noch Beweisgrenze. Ziel ist eine objektive Erfassung kurzfristiger Wertrealisierungen ohne Wohnbezug; persönlichkeitsnahe Sachverhalte (Erbschaft, echter Hauptwohnsitz) bleiben steuerfrei. Wo Rechtsform (Anmeldung) und Lebenswirklichkeit (Nutzung) auseinanderfallen, folgt die Rechtsprechung der Dimora abituale.

III. Sachverhaltlicher Hintergrund

Im Anlassfall besteuert die Finanzverwaltung den Gewinn aus dem Verkauf einer im Vorjahr erworbenen Wohnung. Der Steuerpflichtige beruft sich auf Hauptwohnsitznutzung; die erste Instanz folgt dem. Die zweite Instanz verweist jedoch auf konvergente Indizien (u. a. kurzer Zeitraum zwischen Erwerb und Vorvertrag, hohe Anzahlungen bereits beim Preliminare) und verneint die dimora abituale. Die Cassazione bestätigt den objektiven Prüfungsmaßstab und präzisiert die Beweisgrundsätze.

IV. Ratio decidendi

1) Dimora abituale vor residenza anagrafica.

Die Steuerbefreiung hängt am „Ob“ der tatsächlichen Wohnnutzung. Registereinträge haben Indizwirkung, können aber entkräftet werden. Daraus folgt die doppelte Öffnung:

• der Steuerpflichtige kann die Hauptwohnsitzqualität auch ohne deckungsgleiche Meldedaten positiv belegen;

• die Finanzverwaltung darf günstige Meldedaten durch gegenläufige Indizien überwinden.

2) Objektive Steuerbarkeit – Motive sind unerheblich.

Die Veräußerung binnen fünf Jahren ohne Hauptwohnsitznutzung ist typischerweise steuerbar; die Rechtsfigur der (starken) Vermutungswirkung richtet den Fokus auf Zeit und Nutzung, nicht auf subjektive Spekulationsabsichten.

3) Beweisoffenheit und Gesamtschau.

Schriftliche Dritt­erklärungen (z. B. von Nachbarn, Hausverwaltung) sind zulässig und als Indizien zu würdigen. Ihre pauschale Verwerfung verletzt die Beweiswürdigung. Erforderlich ist eine Gesamtschau (Verbrauchsdaten, Nutzungsrhythmik, familiäre Einbindung, Korrespondenz, logistische Indikatoren). Einzelindizien – etwa kurzer Abstand zwischen Erwerb und Vorvertrag bei hoher Anzahlung – besitzen erhebliche Gegenindizkraft.V. Einordnung in die Rechtsprechungslinie

V. Praktische Konsequenzen

1) Ex-ante-Dokumentation.

Wer binnen 5 Jahren verkaufen möchte und die Befreiung beanspruchen will, sollte frühzeitig ein Belage-Set zur dimora abituale aufbauen:

• Versorgerverträge und laufende Verbrauchsdaten,

• Post/Bank-Korrespondenz an die Adresse,

• Bestätigungen der Hausverwaltung/Portineria,

• Familienbezug (Schule/Ärzte),

• Zutritts-/Park-Evidenzen,

• schriftliche Dritt­erklärungen.

Der Meldeeintrag hilft, ist aber nicht ausschlaggebend.

2) Transaktionsrhythmik.

Vermeiden Sie „negative Signale“: Kauf → kurzer Zeitraum → Preliminare mit hohem Angeld/Acconto. Solche Muster werden regelmäßig gegen eine echte Wohnnutzung gelesen.

3) Steuertechnische Weichenstellung.

Ohne tragfähige Nachweise empfiehlt sich eine Vorkalkulation (IRPEF vs. 26 % Imposta sostitutiva). Wichtig: Die 26-%-Option muss beim Notartermin im Vertrag erklärt werden; nachträglich ist sie nicht wählbar.

VI. Dogmatischer Ausblick

Die Entscheidung schärft die Beweisarchitektur des Art. 67 Abs. 1 lit. b) TUIR: Wohnfunktion (Befreiung) vs. Kapitalrealisierung (Steuerbarkeit). Bemerkenswert ist die konsequente Entformalisierung hin zur Lebenswirklichkeit – mit Anschlussfähigkeit in benachbarten Kontexten (Wohnsitz, Lebensmittelpunkt, Familienbezug). Für die Praxis bleibt der Beweisstandard hoch, aber mit planvoller Dokumentation gut handhabbar.

VII. Fazit

Die Cassazione (ord. 11786/2025) bestätigt eine klare, objektive Logik: Zeit (5-Jahres-Frist) und tatsächliche Hauptwohnsitznutzung sind die Schlüsselvariablen. Wer innerhalb der Frist ohne belegte dimora abituale verkauft, realisiert eine steuerpflichtige Plusvalenz – ohne Nachweis einer Spekulationsabsicht. Für die Beratung heißt das: Beweise orchestrieren, Indizien bündeln, Timing beachten.

FAQ: Immobilienverkauf < 5 Jahre in Italien (Art. 67 Abs. 1 lit. b) TUIR)

1) Wann ist der Immobilienverkauf innerhalb von fünf Jahren steuerpflichtig?

Wenn eine nicht als Hauptwohnsitz genutzte Immobilie innerhalb von 5 Jahren seit Erwerb/Herstellung entgeltlich veräußert wird. Es entsteht eine steuerpflichtige Plusvalenz (IRPEF); eine Spekulationsabsicht muss nicht vorliegen.

2) Was gilt als „Hauptwohnsitz“ (abitazione principale) – und wie weise ich ihn nach?

Maßgeblich ist die tatsächliche dimora abituale (überwiegender Lebensmittelpunkt zwischen Kauf und Verkauf), nicht allein die residenza anagrafica. Nachweis durch Indizien-Gesamtschau: Versorgerverträge und Verbrauchsdaten, Post/Bank-Korrespondenz, Bestätigungen der Hausverwaltung/Portineria, Schul-/Ärztebezug der Familie, Zutritts-/Park-Evidenzen sowie schriftliche Dritterklärungen.

3) Welche Ausnahmen gibt es – und wie ist die Schenkung zu behandeln?

Ausnahmen: (a) Erwerb von Todes wegen (Erbschaft); (b) tatsächliche Hauptwohnsitznutzung im überwiegenden Zeitraum. Schenkungen sind keine generelle Ausnahme; regelmäßig zählen Anschaffungszeitpunkt und Kosten des Schenkers (Einzelfallprüfung).

4) Wie wird die Plusvalenz berechnet – und wann lohnt die 26 % Imposta sostitutiva?

Erlös − (Anschaffungs-/Herstellungskosten + nachweisbare Nebenkosten + wertsteigernde Aufwendungen). Günstigkeitsvergleich IRPEF vs. 26 %; wichtig: die 26-%-Option muss beim Rogito (Notartermin) im Vertrag erklärt werden, nicht nachholbar.

5) Welche Indizien („rote Flaggen“) sprechen gegen die Befreiung?

Kurzer Abstand zwischen Erwerb und Preliminare/Rogito, hohe Anzahlungen im Vorvertrag, fehlende Verbrauchsspur, keine erkennbaren Alltagsbindungen (Schule/Ärzte/Bankpost) am Objekt.

6) Was sind die To-dos vor einem Verkauf < 5 Jahren?

Belegmappe zur dimora abituale aufbauen, Steuervergleich (IRPEF vs. 26 %) erstellen, Option am Rogito vorbereiten, Transaktionsrhythmik (Preliminare/Acconti) mit Blick auf Indizwirkung planen.